Sí, la sentencia que el Tribunal Supremo 1.233/2024 sobre los pisos turísticos emitida el 3 de octubre, pero que se dio a conocer esta semana, resuelve una dilatada controversia al confirmar que las comunidades de propietarios pueden prohibirlos, si así lo decide una mayoría de tres quintos de los vecinos, sin necesidad de unanimidad. Esto no significa que esta sea una solución automática e inmediata para quienes actualmente padecen las incomodidades asociadas a tener una vivienda de uso turístico en su edificio.
Los expertos consultados rebajan el alcance de los efectos de esta resolución. Según ellos, los propietarios de inmuebles para turistas que tengan todo en regla, en principio, no tienen nada que temer. Y, aunque afirman que puede suponer una mayor litigiosidad en las viviendas que desarrollen esta actividad de manera irregular, cuestionan que una comunidad de propietarios pueda prohibir por la vía civil una actividad permitida por la administración local mediante licencias.
Año tras año, las viviendas de uso turístico continúan su escalada y esto puede generar conflictos. Así lo confirma Peio Mendía, tesorero del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, que asegura que los problemas están muy localizados en centros históricos. “No todo el mundo es respetuoso cuando está de vacaciones. Además, muchos edificios se van quedando sin vecinos”, denuncia.
Ante este panorama, la resolución de la Sala de lo Civil del alto tribunal se acogió con cierto entusiasmo, pero al revisarla en detalle, las expectativas se desinflan. Es cierto que despeja la incógnita sobre el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal al indicar que, entre las limitaciones que se pueden aprobar, se incluye la prohibición de los pisos turísticos. “Permite cambiar los estatutos sin necesidad de unanimidad, sino por mayoría de tres quintas partes de los propietarios, ahora se puede aprobar con vecinos en contra, antes no”, subraya Mendía, que recuerda que también se pueden aprobar otras limitaciones, como elcobor de hasta un 20% más de cuota a los pisos turísticos o fijar un porcentaje máximo de viviendas para alojar turistas.
Sobre el impacto en los inversores, el fallo no tiene efecto retroactivo. “Los propietarios que tengan sus pisos turísticos con su licencia y cumplan con la regulación, que difiere en cada comunidad autónoma y en cada ayuntamiento, están seguros”, advierte José Méndez, socio director de Méndez Lit. Otra cosa son los pisos sin permisos. “Algunos datos señalan que son más del 90% en algunas ciudades. La comunidad sí puede actuar frente a estos pisos mediante el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Pero hay que probar que son ilícitos, que no cumplen con la regulación”, señala.
Si se demanda a los propietarios de estos pisos, el especialista reconoce que a nivel procesal puede haber una mezcla entre la vía administrativa y la civil. “Hay una cuestión de prueba, de demostrar y acreditar la ilicitud de la vivienda turística que no cuenta con licencia, pero no creo que la sentencia sea una catapulta a una mayor litigiosidad”, señala.
Pisos con licencia
Por el contrario, hay quien ve en este fallo el origen de numerosas controversias entre la vía civil y la administrativa.
Para la abogada Cristina de Santiago, socia directora de Aledra, la resolución entra de lleno en el ámbito de las licencias de actividad. “Resulta que ahora una comunidad de propietarios puede prohibir el desarrollo de una actividad que es lícita y que está permitida por una licencia”, señala con incredulidad.
Aunque reconoce que no tiene efectos retroactivos, prevé que puede haber una “conflictividad enorme” porque “hay comunidades de propietarios que son muy beligerantes, que pueden dar el paso de pedir la retroactividad en los tribunales bajo el argumento de que estás ejerciendo una actividad prohibida en los estatutos”, recalca la abogada.
En cualquier caso, Peio Mendía vaticina que los pisos turísticos se desplazarán a la periferia tras las restricciones en las ciudades. “Al final”, concluye, “son los vecinos los que deciden cómo quieren vivir porque las ciudades pueden morir de éxito y transformarse solo en un decorado para los turistas”.
Crecimiento explosivo
Más pisos turísticos. Esta misma semana, la asociación Exceltur, que integran 30 empresas del sector turístico, destacaba el incremento “explosivo” de la oferta de viviendas turísticas durante el periodo estival, con un total de 388.453 pisos, casi 50.000 más que las contabilizadas el verano de 2023. Madrid, con un 24,8% más, Málaga, con un 17,8% de aumento, y Valencia, donde el incremento fue del 26,8%, lideran las cifras de pisos turísticos.
Pisos irregulares. El tesorero del del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, Peio Mendía, indica que se puede reclamar por los pisos irregulares. “Son los típicos que se anuncian en webs o plataformas que ocultan la dirección o solo incluyen fotos del interior y no del exterior para que los vecinos no los puedan identificar”. En todo caso, recomienda que primero se hable con el propietario “porque a veces no son conscientes del uso que se le da al piso”.
Prohibición en los estatutos. Los vecinos podrán acordar un cambio de estatutos para regular o prohibir las viviendas turísticas. Para ello, tendrán que convocar una junta extraordinaria o esperar a que se celebre la ordinaria e incluir este asunto en el orden del día. Después, hay que llevarlos al notario y al registro de la propiedad. El coste puede rondar los 2.000 euros.
