A lo largo y ancho de nuestro territorio nos encontramos, en ocasiones, con complejos fenómenos constructivos y urbanísticos, a los cuales el Derecho ha de encontrar una solución. Algunos de ellos tienen origen árabe (en especial, ciertas ciudades de Andalucía, con inmuebles abigarrados, donde, por una cuestión cultural, prima más la mirada al interior que al exterior de unas calles estrechas y asimétricas); otros derivan de una geografía montañosa, con grandes desniveles de terreno, y por último tampoco faltan supuestos derivados de la propia necesidad de los habitantes de dichas ciudades de ampliar sus casas, con el único remedio a la vista de anexionarse partes de los inmuebles vecinos.
A grosso modo, podríamos definir tales situaciones de la siguiente manera: relación jurídica resultante de hallarse una parte de un edificio apoyada en otro distinto (construcción superpuesta) o de la integración en un edificio de una parte existente en el otro (casa empotrada). Es decir, no se trata sólo de “la parte de una edificación que no se encuentra dentro de los límites de la finca que le corresponde, sino que se apoya en el inmueble de la parcela colindante” (STS 20 de mayo de 2008).
Para delimitar mejor su concepto, es procedente diferenciar la figura que nos ocupa de otras similares:
- Adarves: caracterizados por la existencia de puertas para su aislamiento nocturno, propios de las ciudades musulmanes de calles sin salida.
- Cobertizos (o cabalgavías): superposición de una propiedad privada, que vuela sobre suelo público hasta unirse a otra casa privada colindante.
Como caracteres de los engalabernos podemos afirmar los siguientes:
- Origen independiente de cada una de las fincas, habiéndose construida una de ellas sobre la otra.
- Irreversibilidad (o indivisibilidad): esto es, imposibilidad de deshacer el engalaberno para crear fincas ajustadas en vertical al parcelario, sin destruir las fincas afectadas.
Normalmente, se trata de una situación de hecho, que acarrea el problema de discernir cuál sea el régimen jurídico aplicable, para lo cual habrá que ponderar las circunstancias del supuesto concreto, ante la dificultad de ofrecer soluciones generales. En todo caso, se ha de reconocer a los particulares la facultad de elección del instrumento jurídico que, entre los varios que proporciona el ordenamiento, resulte más adecuado al caso específico en función de sus características peculiares y de los fines o intereses perseguidos (Resolución DGSJFP de 26 de junio de 1987). A nivel general, se suelen mencionar las siguientes configuraciones:
- servidumbres de apoyo u “oneris ferendi”: con la dificultad, empero, de hablar en tales casos de predio dominante y sirviente entre inmuebles equivalentes;
- medianería horizontal: admitido en las STS de 24 de mayo de 1943 o 28 de abril de 1972, 28 de diciembre de 2001 y 14 de abril de 2015, y regulada expresamente en el Código Civil catalán (art. 555);
- comunidad sui generis sobre cada de una las casas colindantes (Resolución de 20 de julio de 1998 y 15 de septiembre de 2009), si bien, a falta de elementos comunes, no habrá ni acción de división ni retracto de comuneros;
- aplicación analógica de la LPH, ya sea mediante el recurso del complejo inmobiliario, ya a través de la definición del elemento empotrado como una finca independiente, unida funcionalmente con la parte del otro edificio (Resolución de 15 de septiembre de 2009), aunque es evidente la dificultad de cumplir alguno de sus presupuestos teóricos, como la necesidad de la salida independiente de los pisos y locales a un elemento común y a la vía pública (art. 1 LPH).
- derecho de superficie (Resolución de 29 de agosto de 2023).
En todo caso, es menester recordar el criterio que rige la legislación hipotecaria (numerus apertus), siempre que se respete el derecho de terceros, la claridad en el contenido del derecho real, su extensión y límites, pues “la naturaleza jurídica de una estipulación no depende del nombre que le asignen los interesados, sino de lo que realmente constituya su contenido” (STS de 23 de octubre de 1964).
Dada su peculiaridad, su presencia en el territorio genera ciertos problemas prácticos:
- Su inmatriculación, estando la finca colindante engalabernada ya inscrita: o bien se deberán agrupar las dos fincas, la que se pretenda inmatricular y la ya inscrita, con la consiguiente modificación del título constitutivo de la división horizontal a que ésta pudiera pertenecer; o bien se modifica la inscrita, para incorporar a su descripción la superficie construida sobre su planta. Y, contando, en todo caso, con el consentimiento del titular de la finca ya inscrita (Resolución de 18 de abril de 2016).
- El derecho de vuelo: ¿cómo se distribuye el aprovechamiento o edificabilidad entre las distintas propiedades? Quizás acudiendo a un estudio volumétrico o tridimensional, que asignara a cada propietario afectado un volumen construido en m² o m³, al margen de la tradicional edificabilidad en m² permitida en cada parcela por los planes urbanísticos. En todo caso, el principio clásico superficie solo cedit y la extensión vertical del dominio (art. 350 CC) han de ser matizados ante tales situaciones complejas.
- Las reparaciones: ¿a quién corresponden los deberes de conservación, en caso de mal estado o ruina de los dos edificios?, ¿qué ocurre en caso de demolición? ¿Y con instalaciones de mejora como un ascensor, placas solares o fibra óptica? A falta de pacto que fije la proporción y cuantía de las contribuciones respectivas, habrá que acudir a la titularidad de cada propietario en el elemento medianero, con la presunción de igualdad de cuotas del art. 393.2 CC.
- La responsabilidad de los propietarios involucrados, la cual puede ser
– Interna, entre los propios sujetos afectados (véase dejación por uno de ellos de su deber de conservación), la cual se puede considerar como una responsabilidad “latu sensu contractual” (STS 16 de mayo de 1985), derivada de sus relaciones de vecindad;
– Externa, por daños a terceros (véase lesiones a viandantes por desprendimiento parcial de la pared medianera), la cual será solidaria, si no es posible individualizar la responsabilidad en el acto dañoso (art. 1902 CC);
– Urbanística, por incumplimiento del deber de conservación del inmueble en condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato, como parte del derecho de propiedad, que puede desencadenar en un procedimiento administrativo de ejecución subsidiaria e incoación de expediente sancionador, de lo cual quedará constancia en el Registro de la Propiedad (art. 15 Ley Suelo).
- La representación gráfica: no cabe que una sola representación gráfica se atribuya a varias fincas registrales, ya que la inscripción de dicha representación implicaría encubrir un acto de agrupación, lo cual está expresamente prohibido por los arts. 199 y 201 LH (Resolución de 5 de noviembre de 2019). En cualquier caso, conviene recordar que estaríamos ante un problema de objeto o titularidad, ya que los engalabernos se situarían en el vuelo o en subsuelo, pero no en el suelo, que es lo que se georreferencia (art. 9 LH).
Algunas de estas cuestiones abordadas, caso de falta de entendimiento, podrían ser reconducibles mediante una conciliación ante el registrador de la propiedad competente territorialmente (art. 103 bis LH).
Hoy día estas situaciones, de difícil configuración, cuentan con una base tanto jurisprudencial como legal:
- Al admitirse la inscripción de un volumen edificable en una unidad subterránea de plazas de garaje, previa desafectación de su condición de suelo público (Resolución de 5 de abril de 2002); o la inmatriculación de una cueva, ya sea mediante el recurso al derecho de subedificación o de superficie, segregación de un volumen edificable en el subsuelo, desconectándolo totalmente de la superficie terrestre, o con una mera delimitación del distinto régimen jurídico aplicable a cada volumen (Resolución de 22 de septiembre de 2017).
- Al recoger la Ley del Suelo de 2015 la posibilidad de constituir complejos inmobiliarios compuestos por superficies superpuestas destinadas a la edificación o uso privado y al dominio público que tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, siempre que lo permita la ordenación urbanística y previa desafectación de ese dominio público implicado (art. 26.5).
Como conclusión final, de todo lo expuesto cabe afirmar que la realidad nos debe llevar a la necesaria superación del concepto de parcela como porción de un plano, para pasar a una concepción espacial de la propiedad, constituida por una trama tridimensional de celdas (propiedad volumétrica).
