Uno de los problemas que actualmente afectan a la vivienda es el de los pisos turísticos. Ciertamente el problema afecta tanto al sector inmobiliario, como al hostelero; amén de que no son pocos los vecinos que se quejan de la existencia de este tipo de pisos en sus edificios.
Efectivamente, por un lado, la existencia de pisos turísticos en edificios en régimen de propiedad horizontal afecta a la adecuada convivencia. Por otro, incide de manera directa en el acceso a la vivienda; ya que los propietarios de este tipo de pisos prefieren ofertar sus pisos en régimen turístico, que en régimen de arrendamiento de vivienda. La consecuencia inmediata es que, al reducirse la oferta de vivienda en régimen de alquiler, al tiempo que su demanda se mantiene o aumenta, se produce un incremento de los precios y un desplazamiento de la vivienda disponible fuera de los núcleos urbanos. Ello conlleva que los turistas se instalen en el centro de las ciudades y que los ciudadanos habiten fuera de sus ciudades.
Al abordar este problema, los propietarios de los pisos turísticos alegan que, dado que son propietarios, son libres de hacer lo que quieran con su propiedad. Sin embargo, este planteamiento no puede ser aceptado, ya que la propiedad no es absoluta, sino que es un derecho limitado.
Dispone el artículo 33 de la Constitución en sus puntos 1 y 2: “Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes”. El artículo 47 añade: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”. Y el artículo 128.1 concluye que: “Toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general”.
Por su parte, el Código Civil establece en su artículo 7: “Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe. La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo”. Y el derecho de propiedad se define en el art. 348: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”.
Por lo tanto, la propiedad no es un derecho absoluto, sino que es un derecho cuyo contenido y extensión viene fijado por las leyes, teniendo siempre presente su función social.
A esta misma idea que venimos exponiendo responde la introducción del apartado 12 en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la que se trata de afrontar la problemática producida por la floración descontrolada de pisos turísticos, que dejan a los vecinos en una situación delicada. Con tal reforma se pretende que los propietarios de los demás pisos o locales de los edificios en los que existan pisos turísticos puedan impedir o penalizar este tipo de actividades, aún en contra de la voluntad del propietario que cede su piso para alquiler turístico.
En vista de lo expuesto, ¿qué pueden hacer los propietarios de los diferentes pisos o locales de un edificio en el que existan pisos turísticos para evitar su existencia?
Dispone el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.
Vemos que esta norma se remite al artículo 5, letra e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que dice así: “Artículo 5. Arrendamientos excluidos.
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.
Por lo tanto, tales artículos permiten a las comunidades de propietarios dos opciones para poder actuar frente a los pisos turísticos existentes en su respectivo edificio:
- Por un lado, se autoriza que la comunidad de propietarios, por acuerdo de tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, pueda prohibir, limitar o condicionar la existencia de tales pisos turísticos.
- Una segunda opción es la de no prohibir, limitar, ni condicionar su existencia; pero admitiéndose la posibilidad de que los titulares de los pisos turísticos deban asumir un incremento en su cuota de gastos, hasta un máximo de un 20%, sin necesidad de modificar las cuotas de participación.
Efectivamente, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en Resoluciones de 16 de junio de 2020, 5 de noviembre de 2020, 15 de enero de 2021, 22 de enero de 2021, 21 de diciembre de 2022 y 7 de febrero de 2023 declara “admisible la prohibición, no solo la limitación, del alquiler turístico o vacacional (entendiendo por tal el recogido en la letra e) del art. 5 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos), bastando al efecto la mayoría de 3/5 del art. 17.12 LPH”. “La nueva norma reduce a 3/5 el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de la actividad de uso turístico de viviendas y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial, pero no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es cualquier uso no residencial de la vivienda o el mero alquiler vacacional en régimen distinto del específico derivado de la normativa sectorial turística, a los que se refiere la norma estatutaria debatida«.
En resumen, la exclusión de las viviendas turísticas puede adoptarse en virtud de acuerdo en el seno de la junta de propietarios, aprobado por 3/5 partes de los propietarios que al mismo tiempo representen 3/5 partes de las cuotas de participación, acuerdo que ha reflejarse en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros.
