A pesar de lo que pueda parecer, la propiedad horizontal o, más coloquialmente, la comunidad de propietarios de un edificio es un fenómeno relativamente reciente dentro del mundo del Derecho, en comparación a otras figuras jurídicas.
Así, la necesidad de vivienda provocada por el éxodo masivo desde el campo a la ciudad provocó que de la casa perteneciente a un solo propietario se pasara a la construcción de edificios con varias viviendas cuya titularidad pertenecía a diferentes dueños.
En un primer momento, se aplicaron a esta nueva realidad las normas recogidas en el Código Civil en los artículos 392 y siguientes, reguladores de la comunidad de bienes, con la insatisfactoria consecuencia del posible ejercicio de la acción de división de la cosa común o los derechos de tanteo y retracto en caso de venta de alguna de las viviendas.
Posteriormente, se modificó el artículo 396 del Código Civil para regular esta nueva comunidad hasta llegar a la vigente Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, la cual ha sido también objeto de diversas modificaciones.
La propiedad horizontal supone la titularidad de diversos propietarios combinándose el pleno dominio de cada uno de ellos sobre un piso, local o elemento independiente, con la cotitularidad sobre los elementos comunes del edificio.
Para regular las relaciones de vecindad que surgen de esta comunidad, la Ley dota a los propietarios de la posibilidad de redactar unos estatutos con reglas sobre el uso del edificio, sus instalaciones y servicios, gobierno, administración, etc., con el límite de lo dispuesto en la Ley y que sólo tendrán efectos frente a terceros si son inscritos en el Registro de la Propiedad (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Dado el principio de titulación pública que rige en el ámbito registral, recogido en los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 y 34 de su Reglamento, será necesario que tales estatutos consten en escritura pública para su acceso al Registro.
Distinto a los estatutos son las normas de régimen interno de la comunidad que regulan detalles de la convivencia (uso de instalaciones por personas ajenas a la comunidad, animales domésticos en zonas comunes, etc) que permanecen ajenos a los libros del Registro, no se transcriben en documento público y se encuentran limitados por la Ley y los estatutos.
Una vez inscritos en el Registro, y como efecto derivado del principio de legitimación y fe pública registral, los estatutos de la comunidad pueden ser conocidos por cualquier interesado que adquirirá conocimiento sobre las normas que regulan la comunidad.
La aprobación y modificación de los estatutos exige la unanimidad de los propietarios que igualmente representen la unanimidad de cuotas de participación en la comunidad, salvo aquellos supuestos que tengan establecido un cuórum más reducido legalmente.
Como contenido típico de los estatutos, se encuentran las normas relativas a la sujeción a la legislación vigente, presidencia y administración, régimen de gastos, así como otras más características que procedemos a analizar.
Por ejemplo, se encuentra admitido por la doctrina, incluso con reconocimiento legal en el Libro V del Código Civil de Cataluña, la cláusula estatutaria que permite la segregación, división, agregación o agrupación de los pisos o locales por los propietarios de los mismos sin el consentimiento de la junta de la comunidad, con distribución de la cuota de participación entre los elementos resultantes; como excepción a la exigencia legal del voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación.
Por otra parte, en la actualidad, y debido al incremento del turismo, ha irrumpido con fuerza en la realidad jurídica el destino de pisos para uso turístico en edificios en régimen de propiedad horizontal.
Ante esta situación, el legislador ha reaccionado introduciendo un apartado, el duodécimo, dentro del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y que señala que “el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.
Además, establece que el acuerdo no tendrá carácter retroactivo.
Como hemos visto, la ley habla de limitar o condicionar el ejercicio de la actividad pero se plantean otras cuestiones como aquellas cláusulas estatutarias destinadas a autorizar (al no estar incluido en la excepción, se requiere la unanimidad) o prohibir dicha actividad turística.
En el último caso, es doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en resoluciones de 15 y 22 de enero de 2021, 21 de diciembre de 2022 o 7 de febrero de 2023, entre otras, que al permitir dicha norma limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico de las viviendas también admite que se establezca una prohibición absoluta de dicha actividad, y con el cuórum establecido en el citado artículo 17.2.
Por otro lado, se manifiesta la DGSJFP en el sentido de que si bien es indudable que esta nueva norma reduce la mayoría necesaria para adoptar el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial, no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de las viviendas o locales, como es, por ejemplo, el mero alquiler vacacional, hospedería o viviendas turísticas en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística, o residencias de estudiantes, que exige la unanimidad.
La determinación de la necesidad de unanimidad o de cuórum reducido viene establecida, por tanto, por su encuadre dentro de los supuestos recogidos en la Ley.
Es importante señalar que para que la modificación estatutaria pueda ser inscrita es fundamental que el acuerdo haya sido adoptado por los titulares registrales de los elementos independientes en la fecha en la que la escritura acceda al Registro.
Finalmente, hay que destacar también que la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias muy recientes, de 27 y 29 de noviembre de 2023, en las que avala el veto de los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica. Considera por tanto que el alquiler de viviendas para uso turístico constituye una actividad económica.
Con todo, se trata de una realidad en constante evolución y que sigue dando lugar a numerosos pronunciamientos en doctrina y jurisprudencia.
