España, en el seno de la Unión Europea, ha adquirido compromisos en materia de reducción de emisiones de gases de efecto invernadero. Concretamente para el año 2030 tiene el objetivo de 55% menos de emisiones netas, en comparación con 1990 (“Pacto Verde”).
No solo los compromisos en materia medioambiental, o las fuertes exigencias de la regulación técnica de los edificios o los precios de la energía, en la sociedad y en los clientes del sector inmobiliario existe una la mayor conciencia ecológica.
Queden 6 años para cumplir los compromisos del Pacto Verde, pero la realidad es que el parque inmobiliario español, tiene una calificación energética media de “E” (según la consultora JLL). Es decir, es especialmente urgente en España mejorar la eficiencia energética de los edificios.
Para alcanzar este objetivo, el sector inmobiliario debe transformar la forma en que se utilizan y se gestionan los edificios. Es precisa una nueva forma de colaboración más estrecha el propietario y el arrendatario de edificios, con compromisos concretos en la reducción del impacto en el medio ambiente que tienen los edificios.
Los contratos de arrendamiento verdes o “Green Leases” son un medio eficaz para contribuir a la sostenibilidad reduciendo la huella de carbono, hasta la ansiada descarbonización total de los edificios
Los arrendamientos verdes, o “Green Leases” son contratos de arrendamiento de inmuebles que contienen ciertas clausulas (“clausulas verdes”) que tienen por objeto promover la cooperación entre propietario y arrendatario para que el inmueble arrendado se utilice y gestione promoviendo la sostenibilidad. Ello incluye particularmente medidas para mejora de la eficiencia energética pero también otras medidas respetuosas con el medio ambiente (i.e. transporte, reducción y gestión de residuos, uso de agua, …)
Este tipo de cláusulas verdes se utilizan en edificios en arrendamiento destinados generalmente a usos no residenciales (oficinas, centros comerciales, naves industriales).
A través de estas cláusulas verdes el propietario y arrendatario se comprometen a adoptar distintas acciones de mejora en materia medioambiental, entre otras la ejecución de obras, actuaciones de mantenimiento preventivo y correctivo, reglas de uso del edifico y sus instalaciones y servicios, (i.e. agua o energía). También obligaciones de otra naturaleza, complementarias de las anteriores tales como como efectuar mediciones y reportes de información, o bien obtener certificaciones o someterse a auditorias.
Las inversiones en sostenibilidad en los edificios tienen indudables ventajas para el propietario pues podrá esperar rentas más altas. Además, cuando el propietario venda el edificio, podrá obtener un precio más alto. Además, el propietario podrá obtener mejores condiciones de financiación de la adquisición, reforma o rehabilitación de un edificio que cumpla ciertos parámetros medioambientales. En ocasiones, incluso el no cumplir esos parámetros excluye la posibilidad de obtener financiación bancaria para el proyecto.
Las inversiones en eficiencia también benefician a los arrendatarios, dado que se reducen sus costes energéticos y normalmente mejora el confort para los usuarios.
No obstante las indudables ventajas, en España hasta fechas recientes, este tipo de arrendamientos verdes, ecológicos o “Green Leases” eran muy poco frecuente, dado que implican costes extra que pueden ser elevados (i.e. reformas o adecuaciones del edificio, proveedores especializados, materiales más caros).
Pero los inversores extranjeros, particularmente los fondos, están exigen emplear este tipo de cláusulas, pues reflejan compromiso que han adquirido frente a sus inversores y cumplen con exigencias de los financiadores. Ello ha facilitado que las “Green Clauses” se extiendan rápidamente en los últimos años en contratos de arrendamiento con propietarios inversores institucionales, que si están dispuestos a invertir en sostenibilidad para tener un edificio más atractivo comercialmente e incrementar el valor de su edificio. La dificultad estriba cuando el arrendatario no tiene ese nivel de sensibilidad o compromisos medioambientales frente a sus accionistas o clientes.
Los arrendamientos verdes no están regulados en España.
El contenido de las “Green Clauses” no está regulado en la mayor parte de los países de nuestro entorno, si bien existe cierta regulación o estandarización en el Reino Unido o en Francia, de donde proceden algunos de los inversores más activos en España.
En España este tipo de arrendamiento no está regulado, por lo que las partes definen libremente las obligaciones a las que se someterán.
Ello no obstante, en el caso de inversores institucionales europeos (fondos franceses o británicos) es frecuente que tengan definidos sus estándares e intenten trasladarlos a los contratos que celebran en España. Esto es posible si se ajusta a las características técnicas del edificio y a la actividad a desarrollar en el mismo, siempre con pleno respeto a la legislación española. Lo que normalmente ocurre porque las exigencias de estas cláusulas tienen por objeto ir más allá que lo exigido por la ley, en beneficio mutuo de arrendador y arrendatario.
A falta de regulación, la practica impulsada por los inversores internacionales, ha ido definiendo un cierto contenido típico de esas cláusulas, o al menos las cuestiones más relevantes a contemplar en ellas.
Las green clauses no son por tanto una moda pasajera, sino indispensables cuando el propietario es un inversor institucional y es de prever que su uso sea cada vez más extendido por el impulso de políticas internacionales en materia de transición ecológica y por el impacto positivo que tienen en la valoración de los edificios y su financiación.
