En el ámbito fiscal, uno de los aspectos más relevantes para las sociedades es definir correctamente si una actividad puede ser considerada como actividad económica. Este concepto adquiere una relevancia crucial en el Impuesto sobre Sociedades, ya que las entidades que no realizan actividades económicas suelen ser calificadas como entidades patrimoniales, lo que puede tener implicaciones fiscales desfavorables. En este sentido, la reciente emisión de dos consultas vinculantes por parte de la Dirección General de Tributos, la V1325-24 y la V1377-24, que reafirman el criterio establecido en la consulta previa V0090-24, arroja luz sobre un aspecto que está ganando cada vez más protagonismo: la subcontratación de la gestión de arrendamientos con terceros especializados como vía válida para cumplir con los requisitos de actividad económica.
El artículo 5 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades (LIS), define actividad económica como “la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”. En el caso particular del arrendamiento de bienes inmuebles, la norma establece que solo se considera una actividad económica si se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral a jornada completa.
La calificación de una persona jurídica como entidad que realiza una actividad económica deriva en una serie de ventajas fiscales relevantes. Si una sociedad es considerada como entidad patrimonial, la mayoría de su activo debe estar compuesto por valores o bienes inmuebles no afectos a una actividad económica, lo que implica que no podrá beneficiarse de los regímenes fiscales aplicables a las actividades económicas. En resumen, la consideración de actividad económica puede afectar significativamente al tratamiento fiscal de una entidad.
Uno de los aspectos más interesantes que surge de las consultas V1325-24 y V1377-24 es la aceptación por parte de la Agencia Tributaria de la subcontratación de la gestión de inmuebles a terceros especializados como una forma válida de cumplir con los requisitos de actividad económica.
En ambos casos, las sociedades consultantes tenían patrimonios inmobiliarios significativos y complejos, cuya gestión requería un alto grado de profesionalización. Sin embargo, en lugar de contratar directamente a personal para gestionar los bienes inmuebles, las sociedades optaron por subcontratar estos servicios a empresas especializadas. Las empresas contratadas se encargaron de tareas como la estrategia de arrendamiento, la negociación de contratos, la supervisión del mantenimiento de los inmuebles, la administración de rentas y la preparación de planes de negocio.
La Dirección General de Tributos concluyó que, a pesar de que no se cumplía estrictamente el requisito de tener personal contratado a jornada completa, la subcontratación de estos servicios a empresas especializadas cumplía con los requisitos del artículo 5 de la LIS, permitiendo que estas sociedades fueran consideradas como entidades que realizan una actividad económica.
Uno de los puntos clave de estas consultas es que se admite la posibilidad de que el requisito de contar con un empleado a jornada completa para gestionar los arrendamientos pueda ser sustituido por la contratación de terceros especializados. Esto es especialmente relevante para empresas que manejan inmuebles de gran envergadura y complejidad ya que, como se menciona en las consultas, subcontratar a gestores profesionales resulta una solución más eficiente y flexible. La contratación directa de personal propio podría implicar mayores costes operativos y riesgos laborales, mientras que la subcontratación permite un manejo más especializado de los inmuebles.
Adicionalmente, las consultas revelan que la subcontratación cumple con los requisitos de actividad económica porque los gestores externos realizan una labor continuada y recurrente, encargándose de todos los aspectos necesarios para la correcta explotación de los inmuebles. La Agencia Tributaria considera que, aunque los medios humanos y materiales no sean propios de la sociedad, la profesionalización y la continuidad de la gestión a través de estos terceros es suficiente para satisfacer los requisitos del artículo 5 de la LIS.
Esta interpretación flexible abre la puerta a nuevas estrategias de gestión para las empresas, que pueden beneficiarse de una mayor eficiencia operativa y flexibilidad sin perder las ventajas fiscales asociadas a las actividades económicas.
En resumen, la subcontratación de la gestión de inmuebles no solo es una herramienta válida desde un punto de vista empresarial, sino que también cuenta con el respaldo de la Agencia Tributaria, lo que permite que las empresas se adapten a la realidad económica actual sin comprometer su posición fiscal.
