Las ventas de inmuebles sometidas a condición resolutoria forman una casuística de la que las resoluciones del Centro Directivo (DGSJFP) se ocupan con frecuencia, sobre todo en lo relativo a la reinscripción de la anterior titularidad del inmueble cuando se cumple la condición resolutoria.
En palabras de la resolución de fecha 15 de febrero de 2024 (BOE 14 de marzo de 2024), citando a su vez la sentencia 616/2021, de 21 de septiembre del Tribunal Supremo: “La inscripción de la condición resolutoria explícita atribuye eficacia real a la acción resolutoria del contrato. Con ello evita la ineficacia de dicha condición al impedir que aparezcan terceros inmunes o no afectados por la misma por reunir los requisitos del artículo 34 LH (la cognoscibilidad legal de lo inscrito impide la alegación de su ignorancia) – lo que podría hacer inoperante el efecto resolutorio pretendido -, pues el efecto retroactivo de la resolución, sea por condición resolutoria expresa, sea por incumplimiento de las obligaciones bilaterales, no alcanza a terceros adquirentes de buena fe. (…)”.
Como es bien sabido, una vez producido el evento resolutorio es de aplicación el artículo 176 del Reglamento Hipotecario, que postula que ”las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisión o nulidad, presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto”. No obstante, es necesario recordar que la resolución de compraventas de bienes inmuebles queda sometida al requisito de requerimiento de pago previo, según establece el artículo 1.504 CC.
En esta brevísima reseña trataremos dos circunstancias que pueden orbitar en torno a la reinscripción de la titularidad original. La primera de ellas versa sobre la eficacia de una cláusula penal pactada entre las partes con eficacia, incluso, frente a terceros, por efecto de su inscripción registral; y la segunda de ellas trata sobre los requisitos que debe cumplir el ejecutante para que se produzca la purga registral de derechos posteriores a la inscripción de la condición resolutoria.
1ª) Eficacia de una cláusula penal frente al adquirente y frente a terceros.
La citada Resolución de 15 de febrero de 2024 dirime la negativa de un registrador de la propiedad a inscribir una cláusula penal de retención del precio por parte del vendedor, exonerándole de la consignación prescrita por el artículo 175 RH, con efectos no sólo frente al comprador, sino a cualquier posible tercero a quien se hubiera transmitido la propiedad del inmueble vigente la condición resolutoria.
En suma, el Centro Directivo establece en su resolución que la condición resolutoria resulta inscribible, puesto que, en lo esencial:
- La completa redacción de la condición preveía expresamente que en el supuesto de impago del precio, la parte vendedora recuperaría ipso iure la propiedad del inmueble, caso en el que la vendedora podía retener cualquier cantidad entregada, exonerándole de la obligación establecida por el artículo 176 RH.
- La condición establecía que el comprador renunciaba expresamente a la facultad moderadora de los tribunales, incluso para el caso de cumplimiento parcial o irregular (art. 1.154 CC), en consideración a ciertas facilidades en cuanto al plazo e intereses que la vendedora le concedió; previsión que es consonante con la doctrina del Tribunal Supremo (STS 341/2020 de 23 de junio y STS 317/2022 de 20 de abril). Por esta razón, el comprador pierde la posibilidad de alegar en sede registral la procedencia de la moderación de la cláusula.
- La compradora no tenía la condición de consumidora, por lo que la legislación de consumo, tuitiva de los intereses del consumidor no resultaba de aplicación.
- La condición resolutoria, con la penalidad indicada, una vez inscrita en el Registro de la Propiedad resulta oponible no solo a las partes sino a cualesquiera terceros registrales. (Resolución de fecha 15 de enero de 2021), abundando en que, de permitirse alguna deducción en la obligación de consignación, la deducción ha de estar completamente determinada y cuantificada, condición cumplida en este caso, puesto que se deduce la totalidad de la consignación.
b) Purga registral de derechos posteriores a la inscripción de la condición resolutoria.
Si bien ordena la inscripción de la condición resolutoria con cláusula penal, la Resolución del Centro Directivo mencionada también hace especial referencia a la protección de los derechos inscritos con posterioridad. En concreto, citando resoluciones anteriores de 26 de mayo y de 28 de septiembre de 2021, se recuerda que “una cosa es dar publicidad a la condición, y otra al desenvolvimiento de la misma mediante la oportuna demanda judicial, momento en el que se pone en juego un nuevo derecho, el de tutela judicial efectiva, que no resulta suficientemente protegido mediante la simple constancia registral de la condición, sino que requiere, además, que se acredite que los terceros adquirentes y titulares de cargas posteriores han tenido la posibilidad de intervenir en el proceso”, lo que, según la STS 616/2021, de 21 de septiembre, entraña que “en caso de que no se haya practicado anotación preventiva de la demanda presentada para obtener la declaración judicial de resolución y la cancelación de los asientos posteriores, los titulares de los correspondientes derechos inscritos o anotados hayan tenido ocasión de intervenir en el procedimiento judicial para alegar cuanto interese a sus derechos, especialmente sobre los presupuestos y procedencia de la resolución.”
Para supuestos de ejecución extrajudicial de la condición resolutoria (simple instancia al RP), se indica que “en relación con los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la condición, es necesario que la documentación cumpla unas mínimas garantías o, en su defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial (Resoluciones de 28 de mayo de 1992, 19 de noviembre de 1996, 24 de febrero de 1998 y 15 de noviembre de 2005), pues no necesariamente han de soportar cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución. Se trata así de evitar que transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la misma, disminución de las cantidades por consignar, etc.), en menoscabo de la posición que corresponde a los terceros que no hayan prestado su consentimiento”
Esta doctrina administrativa ha sido reiterada en las Resoluciones del Centro Directivo de fechas 6 de junio de 2024 (BOE 5 de julio) y 22 de julio de 2024 (BOE 9 de octubre), resaltándose en ellas que la simple inscripción de la condición resolutoria no protege por sí sola a los titulares de los derechos posteriormente inscritos, por lo que resulta necesaria la anotación preventiva de la demanda en la que se ejerce la acción resolutoria, con el fin de que puedan hacer valer sus derechos. Literalmente, se cita que “el ejercicio de la facultad de purga de asientos posteriores procedente de la condición resolutoria exige, bien que se hubiera anotado con anterioridad la demanda de su resolución en el Registro, bien la intervención de los titulares de los indicados asientos en el procedimiento de resolución correspondiente para evitar su indefensión”.
En definitiva, como criterio general: antes de purgar los derechos posteriores a una inscripción registral, debe informarse a sus titulares con el fin de posibilitarles ejercer los derechos que les pudiesen corresponder, y ello tanto en los procesos de ejecución (art. 659 LEC), como en otros procesos que puedan producir un cambio en la titularidad inscrita de un inmueble, tal y como la resolución de un contrato de compraventa.
