Si acudimos al artículo 221 de la Ley Hipotecaria los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. La solicitud de publicidad formal nos permite conocer la identificación y descripción de una finca, su titularidad y los derechos y gravámenes existentes sobre la misma.
Cuando de la publicidad registral resulta la inscripción de una condición resolutoria se plantea, en determinadas ocasiones, en qué consiste esta figura y en qué medida afecta al titular o supone un riesgo para quien está interesado en adquirir el inmueble.
Nuestra legislación Hipotecaria autoriza el acceso al Registro de la Propiedad de la titularidad condicional y se refiere a la condición resolutoria expresa, en el artículo 11 de la Ley Hipotecaria, en relación al contrato de compraventa, cuando se aplaza el pago del precio, y a las permutas y adjudicaciones en pago, cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o especie.
Se acepta su encaje en otros supuestos como la permuta de solar por obra futura, la cesión a cambio de alimentos o en garantía de obligaciones de hacer, de no hacer o de entregar. Pensemos en la obligación del adjudicatario, en un supuesto de extinción de comunidad, de vender la finca a persona y en plazo determinados-R. DGSJFP 30 de abril de 2024-.
Centrándonos en la compraventa entre las diversas obligaciones que surgen a cargo de las partes contratantes destacan fundamentalmente; la del vendedor de entregar la cosa vendida, en congruencia con la teoría del título y el modo que rige en el ordenamiento español, y la del comprador de realizar el pago del precio.
De aplazarse el pago del precio, y en previsión de que el adquirente no afronte la contraprestación a su cargo, es posible que vendedor y comprador constituyan ad initio diversas garantías en favor del transmitente de naturaleza convencional. Una de ellas es la llamada condición resolutoria expresa.
En términos generales, la condición resolutoria consiste en un pacto o cláusula que convienen las partes de un contrato bilateral, en ejercicio del principio de autonomía de la voluntad, con la finalidad de obtener la extinción del propio contrato llegado el caso de que una de las partes no cumpla sus obligaciones en el plazo señalado.
La inscripción registral de la condición resolutoria expresa confiere eficacia erga omnes o frente a terceros al ejercicio de la misma. En el Registro conviven, hasta el cumplimiento o incumplimiento y en base a la trascendencia real de la garantía, dos derechos; la expectativa de readquisición del transmitente, titular de la condición, y la titularidad amenazada de resolución del adquirente. El tercero no puede desconocer, por la cognoscibilidad que entraña la publicidad registral, que su eventual adquisición va a estar sujeta al juego de la condición.
Siendo varias las fincas vendidas con precio aplazado cuyo impago se garantiza es necesario determinar de qué parte del precio pendiente de pago responde cada finca.
Cuando consta el valor de cada una de las fincas pero no la distribución del precio la DG, en RDGSJFP de 28 de noviembre de 2019, en un supuesto de hecho en el que se aplazaba la totalidad del pago, admite que la fijación del «valor» concreto que se atribuya a cada una de las fincas vendidas equivalga a la determinación de la parte del precio de que haya de responder la finca de que se trate, de modo que el registrador puede tomar tales valores para reflejar en el asiento registral la distribución del precio entre las diversas fincas vendidas, y ello sin necesidad de acudir a presunción alguna pero sí mediante una correcta interpretación de las distintas cláusulas del título, no sólo literal, sino también teleológica y sistemática (artículos 1281, 1282, 1284 y 1285 del Código Civil). No así en la RDGSJFP de 19 de diciembre de 2019 donde el aplazamiento no se extendía a la totalidad del pago y del conjunto del clausulado resultaba una voluntad contraria a que el valor atribuido a cada finca se correspondiese con la distribución del precio a los efectos indicados.
La DG aborda, resolviendo afirmativamente, la problemática de derecho conflictual interregional que surge cuando las fincas se ubican en territorios con diversa legislación civil española y se pretende la sumisión de todo al contrato a una única ley–artículos 10.5, 10.10 y 16.1 del CC-. En este sentido la RGSJFP de 29 de agosto de 2019.
En lo que al ejercicio de la condición se refiere acudimos al artículo 1504 del Código Civil-” En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término” – y al artículo 59 del Reglamento Hipotecario “(…), será necesario para verificar la nueva inscripción a favor del vendedor o de su causahabiente que se haga constar la notificación judicial o notarial hecha al comprador por el vendedor de quedar resuelta la venta y se acompañe el título de vendedor”.
La tutela de los intereses de las partes y de terceros adquirentes ha provocado que el aparente automatismo que resulta de nuestro derecho positivo para obtener la reinscripción del dominio se haya visto mitigado por la ya asentada doctrina de nuestro Centro Directivo que configura como requisitos exigibles:
1. Aportar el título del vendedor. Si bien no tiene por qué tratarse de la misma copia que se presentó a inscripción la exigencia de titulación pública que dimana del artículo 3 de la Ley Hipotecaria impide acompañar fotocopia.
2. La notificación judicial o notarial hecha al adquirente en la que el transmitente comunica su decisión de dar por resuelta la venta. Se trata de una manifestación de voluntad resolutoria de naturaleza recepticia. No es un mero requerimiento de pago. Podría articularse de forma mixta o compleja otorgando un determinado plazo de pago transcurrido el cual, y en ausencia del mismo, se produciría la resolución.
La notificación notarial, sujeta a los artículos 202 y ss del Reglamento Notarial, debe extenderse al comprador inicial pero también al último comprador titular registral. Es imprescindible que no exista oposición. La falta de allanamiento o consentimiento queda fuera de la calificación registral y exige declarar en vía judicial el incumplimiento.
3. El documento que acredite la consignación de las cantidades percibidas en establecimiento bancario o Caja oficial. El artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario y el deber de reinstituirse recíprocamente las prestaciones del artículo 1123 del Código Civil imponen que la consignación sea total, sin deducir cantidad alguna aun cuando se hubiese pactado clausula penal, y con independencia de que existan titulares posteriores.
Todo ello sin perjuicio de la doctrina que posibilita la virtualidad de la cláusula penal y la exclusión de la facultad moderadora del artículo 1154 del Código Civil, con ausencia de consignación, cuando la misma está prevista para un incumplimiento concreto, no total, y se produce precisamente el incumplimiento contemplado. Doctrina que se ciñe a transacciones empresariales y está proscrita en la contratación con consumidores -artículo 85.4 TRLGDCU-.
4. Cuestión distinta a la reinscripción dominical es la cancelación de cargas posteriores. La condición les afecta, la conocen, pero ello no excluye que tales titulares intervengan a fin de alegar si, a su juicio, se cumplen o no los requisitos de la resolución. En vía extrajudicial debe cursarse notificación y que no exista oposición. La DG parece exigir consentimiento expreso en RDGSJFP de 26 de mayo de 2021 y más recientemente notificación en RDGSJFP de 15 de febrero de 2024. En vía judicial es preceptiva su intervención salvo que se trate de cargas inscritas o anotadas tras la anotación preventiva de demanda de resolución.
Los requisitos aludidos para obtener la reinscripción del dominio son igualmente exigibles en los contratos celebrados entre las Administraciones Públicas y los particulares, referentes a bienes patrimoniales, en base a la doctrina de los actos separables -artículo 26.2 de la Ley 9/2017 , de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público-en cuya virtud en este tipo de contratos deben escindirse dos momentos diferenciados “el relativo a los efectos y extinción del contrato, que quedan sujetos a las normas de Derecho privado y cuyo conocimiento es competencia de la jurisdicción ordinaria, y por otro, la fase de preparación y adjudicación del contrato, la que hace referencia a la formación de la voluntad contractual del ente público y la atribución de su representación, que se rige por la normativa especial y cuya infracción corresponde revisar la jurisdicción contencioso-administrativa”.
En aplicación de lo expuesto no sería posible, por ejemplo, sustituir la notificación o requerimiento notarial o judicial por el trámite de audiencia previsto en el pliego de condiciones municipales rector de la licitación -RDGSJFP de 3 de febrero de 2021-.
