En la nueva Ley de Vivienda se establecieron una serie de disposiciones que modificaron la hasta entonces existente reducción del 60% aplicable sobre los rendimientos de capital inmobiliario positivos derivados del arrendamiento de vivienda habitual. Esta Ley moduló dicha reducción de modo que, cumpliéndose ciertas condiciones, se podría, en principio, alcanzar una reducción muy superior, pero, como era de esperar y para la mayoría de los contribuyentes, dicha modulación va a suponer de facto una minoración de dicha reducción al 50%, frente al 60% anterior.
Establecido lo anterior, se introdujo en la Ley del IRPF la Disposición Transitoria Trigésima Octava, que establecía un régimen transitorio para que los contribuyentes pudieran seguir aplicando la reducción del 60% en sus anteriores términos por los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda que se hubieran celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. Pero, llegados a este punto, ¿hasta cuándo podrá seguir aplicando dicha disposición el contribuyente? ¿Hasta que termine el contrato actual y se firme otro? ¿Hasta que expire el plazo establecido en el contrato y las prórrogas establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
La Dirección General de Tributos (DGT) aún no ha emitido ninguna consulta al respecto, pero, si examinamos anteriores pronunciamientos suyos respecto al también régimen transitorio que se estableció, para contratos celebrados antes del 1 de enero de 2015, en la Disposición Transitoria Decimoquinta a efectos de la deducción por arrendamiento de vivienda habitual, podemos hacernos una idea de cuál será su posición futura al respecto.
Así, la DGT, en dos consultas vinculantes de fecha 7 de junio de 2016, la V2469-16 y la V2484-16, realizó una interpretación muy pro-contribuyente en lo que respecta al mantenimiento de dicha deducción en varios escenarios que se pueden producir en la vida cotidiana.
En concreto, uno de los supuestos analizados es el de qué sucede si, una vez finalizado el contrato por agotamiento del plazo máximo de duración fijado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, se firme un nuevo contrato con el mismo arrendador y sobre el mismo inmueble. Así, en la consulta V2469-16, la DGT concluyó que el contribuyente tenía derecho a seguir practicando la deducción por alquiler de vivienda habitual en caso de que el contrato inicial fuera seguido, una vez agotados los plazos legales correspondientes, de uno posterior, siempre y cuando este se formalizara con el mismo arrendador y sobre el mismo inmueble, incluso si se modificase alguna clausula, con respecto al anterior contrato, como la relativa al precio y a la que establece su duración, ya que consideró, a los exclusivos efectos de la aplicación de la disposición transitoria decimoquinta de la Ley del IRPF, como una continuación del anterior, por lo que no impedirá el derecho a seguir practicando la deducción.
Por lo anterior, en el caso que sería más habitual y siguiendo el razonamiento anterior, un contribuyente que, agotados los plazos legales correspondientes, firmase un nuevo contrato sobre el mismo inmueble y con el mismo inquilino, podría seguir aplicando la reducción del 60% sobre los rendimientos de capital inmobiliario obtenidos por el alquiler de vivienda habitual, aunque dicho nuevo contrato modificase varias cláusulas del anterior, en los mismos términos.
El otro caso analizado por la DGT, en la consulta V2484-16, es qué ocurriría en el caso de que el inmueble arrendado se transmitiese mortis causa, pero que, en general, también podría ser aplicable a una transmisión inter vivos. En este caso, la respuesta de la DGT también es positiva, puesto que entiende que, siempre que estemos ante un caso de fuerza mayor como es la transmisión del inmueble, que el arrendatario no puede controlar ni impedir y que se ve forzado a firmar un nuevo contrato con el nuevo propietario, éste puede seguir aplicando la reducción.
Esto plantea la interesante cuestión de qué ocurriría si el comprador o heredero de una vivienda mantuviese o formalizase un contrato de arrendamiento con el mismo inquilino que venía disfrutando de la vivienda, ¿se subrogaría, por así decirlo, en el derecho que tenía anteriormente el transmitente a seguir aplicando la reducción del 60% mientras siga manteniendo un contrato de alquiler de vivienda habitual con éste? Por una parte, podríamos decir que no, puesto que no sería el mismo contribuyente que venía aplicando anteriormente la reducción, pero, y, por otro lado, la Disposición Transitoria habla de contratos que se hubieran formalizado antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda y no de que el arrendador debe seguir siendo el mismo durante toda la vigencia del contrato. Asimismo, y si lo que se busca es que los contratos de arrendamiento den estabilidad al inquilino extendiéndose lo más posible en el tiempo, tendría sentido que así fuera, puesto que el mantenimiento de la reducción del 60% sería un incentivo para que el nuevo propietario mantuviese arrendada la vivienda al mismo inquilino.
En definitiva, y aunque ya sabemos que el anterior análisis no deja de ser una opinión, puesto que la analogía no existe en materia tributaria, es de esperar que la DGT ante unas situaciones muy similares, tome una posición semejante a la que tomó con respecto a la deducción por alquiler de vivienda habitual.
