Garrigues, Uría Menéndez y Cuatrecasas monopolizaron el asesoramiento en el mercado de transacciones (M&A) inmobiliarias en el primer semestre de 2024. Los inversores y vendedores llamaron más a la puerta de los despachos de abogados nacionales para encarrilar las operaciones de corporate o de real estate con participación española, según el ranking elaborado por la plataforma TTR Data. En el podio por valor global de las operaciones se suben, por este orden, Uría Menéndez (3.839 millones de euros), Clifford Chance España (3.200 millones) y Garrigues (3.061 millones).
La foto fija de los primeros seis meses del año confirma que el sector no se ha recuperado aún de la inestabilidad heredada de la pandemia por la covid y de los conflictos bélicos, entre otras situaciones, con precios inflados y tipos de interés por las nubes que encarecen la financiación. Sin embargo, los despachos de abogados ven brotes verdes en la posible bajada de intereses y en los buenos datos de económicos de un verano que parece que romperá marcas en el sector turístico.
Menos actividad
El ranking de M&A inmobiliario por número de transacciones asesoradas hasta junio está capitaneado por Garrigues, con 25 operaciones. A la firma liderada por Fernando Vives, le sigue de cerca Uría Menéndez, que se apunta 23 transacciones. A cierta distancia, se sitúa Cuatrecasas, con 14 transacciones. El top ten en esta modalidad lo completan CMS Albiñana & Suárez de Lezo, que con 12 operaciones pisa los talones a la firma dirigida por Javier Fontcuberta, Andersen (9), Pérez-Llorca (8), Ashurst España (5), y Gómez-Acebo & Pombo, Dentons España y Baker McKenzie España, despachos que han registrado cuatro transacciones cada uno.
La lista de TTR Data registra todas las operaciones anunciadas o cerradas por las firmas entre el 1 de enero y el 30 de junio en asesoramiento transacciones en este sector, bien sea en el rol de corporate o de real estate, siempre que una de las partes principales involucradas sea española.
Las cifras revelan cierto retroceso. “Pese a que en los últimos cinco años el sector inmobiliario lideró el mercado de M&A con números positivos, factores como la coyuntura política y económica global y local, las tasas de interés, la disponibilidad de financiamiento y las regulaciones gubernamentales sobre el mercado inmobiliario y las inversiones extranjeras, han contribuido a una corrección del sector en el primer semestre de 2024. De acuerdo con los datos contabilizados en TTR Data, el número total de operaciones en el sector inmobiliario ha registrado una disminución del 22% con respecto al primer semestre de 2023, lo cual refleja esta dinámica a la baja en el mercado transaccional″, reconoce la portavoz de TTR Data, Marcela Chacón.
Aún queda todo un semestre para comprobar si será el inicio de la remontada del real estate. Echando un ojo al retrovisor, Garrigues hizo un total de 44 operaciones en 2023 por lo que, si mantiene el ritmo, la firma puede batir su propia marca. En el primer semestre de 2024 han despuntado firmas (A&O Shearman, Clifford Chance, Freshfields, DLA Piper, Dentons y Baker McKenzie) que no figuraban en el ranking del año pasado en detrimento de otros bufetes.
Cifras más elevadas
En positivo, la tendencia es que el cheque de las transacciones lleve más ceros. En 2024, confirma Chacón, “las operaciones de mediano y menor monto fueron mayores con respecto a años anteriores, donde sí se veía un significativo número de transacciones mayores a los 500 millones de euros”.
En el ranking por valor de operaciones asesoradas, Uría Menéndez lidera el semestre anotándose un total de 3.839,7 millones de euros. En segunda y tercera posición, Clifford Chance España (3.200) y Garrigues (3.061,3). Como aspirantes a podio, A&O Sherman España (3.050) y Freshfields Bruckhaus Deringer España (2.900). Por debajo de los mil millones: Cuatrecasas (536,8), Pérez-Llorca (430), Ashurst España (400,6), DLA Piper España (360) y Gómez-Acebo & Pombo (350).
Es destacable que tanto Clifford Chance como A&O Sherman se han catapultado en segunda y cuarta posición con solo tres operaciones. Freshfields ha conseguido una quinta plaza con una sola transacción.
Más allá de la objetividad de las cifras, CincoDías ha pulsado la opinión de los socios responsables de los bufetes líderes en M&A inmobiliario sobre la marcha del sector y las expectativas para lo que queda de año.
Activos estrella
“No se puede esconder que hay cierta inestabilidad en el mercado y es probable que se hayan cerrado menos transacciones que el año pasado por estas fechas”, admite Diego Armero, socio de inmobiliario de Uría Menéndez. No obstante, indica el abogado, “se han seguido cerrando algunas muy relevantes en los distintos sectores del universo inmobiliario, sin que, por ahora, haya un sector claramente dominante”. En 2023, recuerda el abogado, brillaron los hoteles, especialmente gracias a tres operaciones: los dos portfolios adquiridos por ADIA y la toma de participación de GIC en HIP Hotel Investment Partners. “Este año, hasta ahora, han proliferado menos estas transacciones, probablemente debido a un encarecimiento de esta tipología de activos”, analiza el socio.
En lo que va de año, Armero destaca, en oficinas, la OPA de JSS Real Estate sobre la socimi Árima (operación de más de 223 millones de euros) y la toma de participación de Criteria en Colonial. El socio de Uría Menéndez nota un repunte de las transacciones en centros comerciales con las ventas de Islazul, H2O o Equinoccio. También destaca las compras de activos logísticos y de otros activos del denominado sector del living que engloba distintas soluciones habitacionales.
El subsector habitacional (residencial/flex living), coincide Ramón Gil, socio de M&A inmobiliario de Cuatrecasas, está dando trabajo. “Durante el primer semestre hemos tenido un volumen de actividad alto. Las operaciones más relevantes que hemos asesorado han sido en los sectores hotelero, logístico y de centros de datos”. La firma también ha tenido actividad transaccional “en el sector retail, donde hemos apreciado un incremento de la inversión, y en activos inmobiliarios alternativos”. Para Gil, los hoteles siguen siendo los reyes frente al sector oficinas, que sigue de capa caída.
Las operaciones de oficinas secundarias y el logístico obsoleto, añade Carlos Portocarrero, socio de real estate de Clifford Chance España, “han sufrido y creemos probable que estos activos queden fuera del mercado”. Para el abogado, hay tres clases de activos que siguen siendo estrella: hoteles, centros comerciales (retail) y centros de datos o data centers, “sector muy favorecido por la ola de la inteligencia artificial”, apunta. La efervescencia en el sector retail, analiza, se explica porque es “un activo que ha demostrado que los augurios pesimistas no tenían fundamento y que la penetración en España del comercio online dista de ir al ritmo que se vaticinaba”.
Brotes verdes
La bajada de actividad transaccional en el sector tiene cura. El jarabe se formula con un par de ingredientes clave: moderación de los tipos de interés, y menos inflación y más certidumbre económica y geopolítica. Así opinan Héctor Muñoz y Óscar de Santiago, socios responsables de Inmobiliario en Garrigues, para quienes el primer semestre de 2024 ha demostrado una “clara tendencia a la recuperación”. Los socios celebran que el mercado residencial ha sido uno de los más activos. Los inversores, analizan, siguen atraídos por los hoteles y las ventas de centros comerciales, que han batido récord, “son un síntoma de la recuperación del retail”. “Los centros de datos son otro de los activos que concentra mayor interés, aunque la inversión en este sector sigue encontrándose con el problema de la falta de infraestructura necesaria, por lo que el apoyo de la Administración va a ser imprescindible para favorecer su desarrollo”, afirman.
Las previsiones de las firmas para la recta final del año son buenas. “La carga de trabajo se anuncia muy alta para el segundo semestre”, apunta Diego Armero (Uría Menéndez). Por su parte, Cuatrecasas, anuncia Ramón Gil, también tiene en marcha operaciones que mantendrán ocupados al equipo, a la espera del empujón que puede dar una bajada de intereses. Gil espera Consideramos que los sectores con mayor volumen de inversión seguirán siendo los mismos y esperamos que empiece la reactivación del sector oficinas.
En cuanto a las tendencias a ojear este año, Carlos Portocarrero (Clifford Chance España), apunta que “se están gestando operaciones muy interesantes en los sectores de educación y sanitario, que son clases de activos que merecen toda la atención de los inversores”.
Héctor Muñoz y Óscar de Santiago (Garrigues) subrayan que el rebrotar de las operaciones estará condicionado a “nuevas bajadas de tipos que faciliten el acceso a la financiación bancaria tradicional en términos asumibles y favorezcan la consiguiente corrección de precios y la consiguiente compresión de yields [rendimientos]”
Las cinco operaciones más caras del ranking
- Idealista. El pasado mes de junio, la gestora británica Cinven anunció la compra a EQT del 70% portal inmobiliario español por un monto de unos 2.900 millones de euros. Idealista, con sede en Madrid, es promotora de una web de compraventa y arrendamiento de inmuebles. Una vez cerrada la operación, el accionariado de Idealista quedará dividido entre Cinven (70%), EQT (18%) y fundadores y equipo directivo (12%). Cinven ha estado asesorada por Freshfields BruckhausDeringer España, Deloitte Legal y Morais Leitão, GalvãoTeles, Soares da Silva& Associados. EQT ha contado con A&O Sherman España, Clifford Chance España y Garrigues. Apax y Oakley, que hacen caja con la venta y salen del capital, han sido asesorados por Uría Menéndez y Clifford Chance. Idealista, por su parte, contó con Garrigues España y Portugal y Clifford Chance.
- Meliá Hoteles. En abril, el Banco Santander, a través del vehículo de inversión Moon GC&P Investments, completó la adquisición de una participación minoritaria (un 38,2 %) en una filial de Meliá Hoteles por 300 millones de euros. La filial, que opera bajo el nombre Adprotel Strand, era propietaria al cierre de la operación de tres establecimientos hoteleros: Me London (Londres), Gran Meliá Palacio de Isora (Tenerife) y Meliá Cala Galdana (Menorca). El Banco Santander estuvo asesorado en la operación por Clifford Chance, España y UK. El vendedor, Meliá, por un equipo de Squire Patton Boggs España liderado por la socia directora, Teresa Zueco.
- Next Gen Stays. En marzo, Swiss Finance & Property Group (a través de la empresa británica del holding SFP UK Holdco) adquirió a la neerlandesa Redevco una participación mayoritaria en una cartera de activos inmobiliarios en España y Portugal por 300 millones de euros. En concreto, la cartera de la joint venture Next Gen Stays está compuesta por seis hoteles económicos en la península ibérica. La compañía compradora suiza estuvo asesorada por Cuatrecasas y el vendedor, Redevco, por DLA Piper.
- 16 propiedades industriales. En febrero, Fedrigoni, empresa italiana dedicada a la fabricación de papel para embalajes vendió un portfolio de 16 propiedades industriales en Italia, España y Alemania a W.P. Carey por 280 millones. El comprador estuvo asesorado por Linklaters España y Fedrigoni por Pérez-Llorca.
- Islazul. En marzo, Eurofund Group y Henderson Park Capital Partners adquirieron el centro comercial Islazul a la británica Nuveen por aproximadamente 230 millones de euros. La transacción se estructuró a través de la compra de la empresa propietaria del activo, Islazul Holdco. Linklaters España, Uría Menéndez y Deloitte España asesoraron a la vendedora Nuveeen, mientras que la compradora Henderson Park Capital Partners estuvo asistida por EY España y Ashurst España.
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