La administración puede limitar el acceso de servicios como la piscina, y si llega a instancias judiciales, pueden embargar el inmueble
Entre febrero y marzo se realizan las asambleas de copropietarios y un probable dolor de cabeza será el aumento de la cuota de administración y el recuento de quiénes son los que se encuentran en mora con este pago.
“El incremento de las cuotas de administración lo definen las necesidades propias de la propiedad horizontal, es necesario usar medidas que optimicen los gastos”, dijo Luis Eduardo García, gerente de Inmobiliaria Valenzuela & CIA. Él explica que para prevenir la situación de retrasos es conveniente crear fondos para las inversiones de las copropiedades, las cuales suelen generar un incremento en el monto a pagar y un impacto en el bolsillo.
Pero en casos en los que ya no hay forma de prevención, sino que se han acumulado varios deudores, las administraciones deben saber qué acciones legales pueden ejercer en pro de mantener la armonía de la propiedad horizontal y garantizar que las necesidades del conjunto o edificio se suplan.
De acuerdo con la ley 675 de 2001, las cuotas de administración son obligaciones que pueden ser cobradas por mandato legal por medio de un proceso ejecutivo. Luis Pupo, asociado inmobiliario y Urbanístico de Dret Legal, explicó que en caso de que existan deudas por parte del propietario de una unidad privada de la propiedad horizontal, el administrador podrá obtener el pago, junto con los intereses, a través de un título ejecutivo.
“Estará conformado por el certificado simple, sin ningún requisito adicional, y la copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Financiera o, si aplica un cobro de intereses inferior, una copia del Reglamento de Propiedad Horizontal donde se autorice dicho cobro de intereses inferior”, explicó Pupo sobre cómo se debe formalizar el documento.
Julián Antonio Zapata Rodas, docente de Derecho de Areandina seccional Pereira, señala que por medio del cobro ejecutivo del administrador, a través de un abogado, se recaudan las cuotas en mora y a su vez los correspondientes intereses moratorios, los cuales estarán liquidados a la tasa máxima legal autorizada por la Superintendencia financiera. “Es un tema muy complejo para los deudores morosos, pues normalmente creen que se les va a cobrar un interés menor, y no, la ley prevé el interés más alto”, advirtió Zapata.
Cuando ya se llega a estos estadios de la vía judicial trae más consecuencias para los deudores, pues con el objetivo de que se garantice el pago, un juez puede autorizar acciones como medidas cautelares de embargo y secuestro de las respectivas unidades privadas o del salario.
Adicionalmente, Pupo menciona que los propietarios morosos pueden tener inconvenientes a la hora de vender el inmueble de propiedad horizontal relacionado con la deuda al no encontrarse a paz y salvo, documento esencial para realizar una escritura pública.
“El documento de paz y salvo se requiere protocolizado en la escritura pública de la transferencia de la unidad privada, y si no se cuenta con el documento de paz y salvo, de manera excepcional podrá hacer la transferencia del dominio, incluyendo en dicha escritura pública una declaración en tal sentido, anexando la copia de la solicitud del paz y salvo al administrador y una declaración del nuevo propietario, para que este sea obligado en el cumplimiento de la obligación de pago de las cuotas de administración sin pagar”, explicó Pupo como una posible solución en el caso de transferencia de inmueble en el que el comprador asuma la deuda como parte del costo del mismo.
Pero antes de que se llegue a estas instancias, los administradores también podrán ejercer sanciones no pecuniarias contra los deudores, entre estos está la restricción de bienes y servicios de uso no esencial como por ejemplo, el uso de la piscina, salón social o parqueaderos, si estos son de carácter comunal.
“Una sanción, por ejemplo, puede ser la restricción del voto en las asambleas, lo que no se le puede negar es el derecho al a intervenir. Los deudores tienen derecho a deliberar pero no a decidir”, dijo el docente Zapata.
También se puede dar la publicación del nombre del propietario con deuda en las listas de infractores, las cuales son publicadas en espacios de amplia circulación, y una consecuencia que se puede desencadenar es que las deudas interfieran en la buena convivencia de los residentes; y esto sea expuesto en las próximas asambleas de copropietarios, alegando que por el dinero faltante que no han aportado algunas personas no se ha logrado realizar mantenimiento de espacios comunes, además del incumplimientos como el pago a la empresa que presta el servicio de seguridad y otras personas que pueden hacer parte de la nómina del conjunto.
Albano Laiuppa, CEO de Properix, plataforma de gestión administrativa de este tipo de propiedades señala que una forma de ahorrar en gastos y bajar las cuotas es modernizar e integrar toda la gestión en un solo lugar.
Antecedentes
La Ley 675 de 2001 de propiedad horizontal indica que las asambleas son convocadas por el administrador y se realizan por lo menos una vez al año. Se tiene que dar en el periodo de tres meses siguientes al vencimiento de cada ciclo, y la convocatoria deberá ser avisada una antelación de mínimo 15 días calendario.
El artículo 40 establece que si no se convoca, la asamblea se hará el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada periodo presupuestal.
