El Registro de la Propiedad es una institución en cuyos libros se recoge el historial jurídico de los bienes inmuebles mediante asientos registrales cuya práctica está sometida a la previa calificación del registrador. Dicha calificación permite que solo accedan al historial registral aquellos negocios jurídicos que se ajusten plenamente a Derecho. De ahí que dichos asientos, amparados según el artículo 1 de la Ley Hipotecaria por la salvaguardia de los tribunales, desplieguen una serie de efectos como la presunción de veracidad y exactitud.
Lo anterior nos lleva a la necesidad de que exista concordancia entre el contenido de los asientos registrales y la realidad extrarregistral. Según el art. 39 de la Ley Hipotecaria “Por inexactitud del registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles, exista entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral.”
La constancia en el folio real de cargas que en realidad se han extinguido por diversas causas es una manera más de falta de concordancia. La constancia de derechos o gravámenes inexistentes no solo afecta a la concordancia del Registro de la Propiedad con la realidad extrarregistral (con las fuertes presunciones que lleva aparejada la inscripción), sino que, además dificulta el tráfico jurídico y el crédito inmobiliario.
Por esta razón el legislador ha previsto diferentes alternativas que permiten cancelar las cargas que en realidad se han extinguido. Entre ellas las previstas en el art. 82 de la Ley Hipotecaria y las del art. 353.3 del Reglamento Hipotecario.
No obstante, en este caso nos vamos a centrar en el expediente de liberación de cargas o gravámenes extinguidos por caducidad, prescripción o desuso.
A él se refiere el art. 40 de la Ley Hipotecaria que señala que “la rectificación del Registro solo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto; y se practicará con arreglo a las siguientes normas: b) cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación , efectuada conforme a los dispuesto en el Título IV o en virtud del procedimiento de liberación que establece el Título VI”.
Dicho expediente se configuró como un procedimiento de jurisdicción voluntaria tras la modificación introducida por la Ley 13/2015 en el art. 210 de la Ley Hipotecaria, que en su primer apartado señala que “El titular registral de cualquier derecho que registralmente aparezca gravado con cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso podrá solicitar la cancelación registral de los mismos a través del expediente de liberación de cargas y gravámenes…” ; que se tramita con sujeción a las reglas de la primera a la séptima, de las cuales resulta, que:
Es competente para tramitar este expediente el Registrador de la Propiedad del distrito donde radique la finca. Está legitimado para iniciarlo el titular registral del derecho gravado o cualquiera de ellos si fueran varios, así el titular del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho que aparezca gravado con la carga que se pretende cancelar. Quien deberá indicar en la solicitud presentada la finca en cuestión, el derecho que ha de cancelarse, su titular y habrá de expresar bajo su responsabilidad haber transcurrido el plazo de caducidad, prescripción o no uso previsto en la ley para la extinción de tal derecho.
Hecha la solicitud el registrador concederá audiencia a los titulares de las cargas cuya extinción se solicita o a sus causahabientes. Estos últimos solo serán citados en el caso de conocerse su existencia. Y será difícil conocer su existencia si no han inscrito su derecho. En todo caso, de comparecer, han de aportar título acreditativo de su derecho y obtener su inscripción.
Tras lo cual, si los citados comparecieren y consintieren, se procederá a la cancelación. Si por el contrario alguno no compareciere o compareciendo formulare oposición el expediente se cierra con resolución del registrador. Quedando a salvo a las partes la acción que proceda ante los Tribunales para que estos decidan sobre la extinción y cancelación solicitada.
La mayor ventaja de este expediente radica en que no necesita el promotor acreditar la caducidad del gravamen, basta con que lo alegue, siempre que el titular consienta la cancelación. Y su mayor inconveniente en que el solo hecho de no comparecer el titular del derecho a cancelar, frustra su finalidad. Motivo por el cual queda este procedimiento relegado a una aplicación residual, existiendo otros mecanismos más efectivos para obtener la cancelación.
Queda no obstante abierta la posibilidad de acudir a la conciliación registral, prevista en el art. 103 bis LH como señalaba la Dirección General en Resolución de 31 de enero de 2018.
El propio art. 210, regla octava prevé un supuesto de cancelación directa o catalizada, que no requiere la citación del titular de la carga inscrita o anotada, al señalar que “No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que según el registro pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.
Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha en que conste la reclamación de la obligación garantizada o en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.
Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión de último asiento relativo a los mismos.”
Esta regla distingue tres supuestos claros:
–El primero de ellos se refiere a derechos reales potestativos con un plazo de caducidad para su ejercicio que puede ser convencional o legal. Los cuales podrán cancelarse una vez que haya transcurrido el plazo para ejercitarlos, más cinco años. Siendo necesario además que no se haya practicado anotación de demanda en relación con el mismo derecho que se pretende cancelar.
–El segundo permite cancelar por caducidad derechos reales de garantía a los que no resulte de aplicación la regla del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria. Es decir, permite cancelar hipotecas u otros derechos reales constituidos en garantía de obligaciones para cuyo cumplimiento no se haya establecido un plazo determinado. Las cuales podrán cancelarse transcurridos 20 años desde la fecha del último asiento en el que conste la reclamación de la obligación garantizada (así, 20 años desde la nota marginal de expedición de la certificación de cargas en caso de ejecución hipotecaria) o 40 años desde el último asiento relativo a la titularidad de la garantía. (El Art. 82-5P está previsto para cancelar derechos reales de garantía constituidos sin plazo determinado para garantizar obligaciones cuyo plazo si se ha establecido).
En relación con este apartado y sus diferencias con el art. 82.5 LH señalaba la Dirección General en Resolución de 2 de diciembre de 2015 que el art. 210.8 tiene un ámbito de aplicación más amplio y no se funda en la prescripción sino mas bien en la caducidad de los asientos.
–El tercero permite cancelar gravámenes como los censos y los foros, que son instituciones cada vez menos usadas, que se hayan constituido por tiempo indefinido.
Por último, el art. 210.2 LH permite la cancelación de las concesiones administrativas inscritas mediante la presentación en el registro de la propiedad de certificación expedida por la administración titular del inmueble de la que resulte la extinción de la concesión.
Los efectos que se producen con la cancelación de las cargas y gravámenes son los previstos en los arts. 76 y 97 de la Ley Hipotecaria consistentes en la presunción de extinción del derecho a que el asiento cancelado se refiera.
