En el artículo anterior analizamos las fórmulas jurídicas del crowdfunding inmobiliario.
Los resultados del proyecto pueden ser positivos o negativos, mejores o peores de los proyectado por el promotor y no están garantizados ni por el promotor, ni por la PSFP, ni por ningún organismo. Existe por tanto el riesgo no solo de no obtenerlas rentabilidades esperada, sino de perder todo o parte del capital aportado.
Pero, ¿cuáles son los riesgos, responsabilidades del inversor en función de la forma de canalizar la aportación al proyecto?
A. Riesgos derivados del negocio
En el equity crowdfunding la remuneración del inversor está totalmente determinada por la rentabilidad del proyecto. Además, el inversor entra en la fase más temprana del proyecto (i.e. en el momento de la adquisición del activo) y recibe su remuneración (o al menos la remuneración última), a la liquidación final del proyecto.
La rentabilidad final del proyecto se determina finalizado el proyecto (i.e vendidos los inmuebles resultantes) al disolver y liquidar la spv promotora distribuyendo los resultados entre los socios en proporción a su aportación.
El inversor en equity crowdfunding está sujeto a la riesgos propios del negocio inmobiliario (i.e. que los costes de los materiales o mano de obra se disparen, el plazo de concesión de licencia se alargue, que los precios de venta de los inmuebles resultantes sean inferiores a lo proyectado, que se tarde mas tiempo del estimado en vender todos los inmuebles resultantes….).
Sin embargo, el riesgo del inversor de crowdlending a tipo fijo es la no devolución del principal del préstamo y el pago de intereses. Pero si parte de su remuneración es variable si le afectaran los riesgos del negocio inmobiliario, pero en menor medida que al inversor vía equity crowfunding, siempre salvo el caso de concurso de acreedores de la spv promotora.
En el caso de que los resultados sean positivos, que es lo esperado, al ser los riesgos del inversor vía equity crowdfunding mayores y a más largo plazo que en el crowdlending, las rentabilidades son normalmente mayores.
B. Riesgos derivados de ser socio de una sociedad limitada (spv)
Ser socio de la spv sociedad limitada, bien la spv promotora del proyecto o la prestamista (que presta a la promotora) está sujeto a los riesgos:
- Riesgo de falta de liquidez de la inversión fruto de las restricciones a la libre transmisibilidad de las participaciones sociales, derivadas de la ley o los estatutos o pactos de socios.
- Riesgo de dilución de la participación en la spv cuando se emitan mas participaciones y el socio inversor no adquiera las participaciones que proporcionalmente le corresponderían, bien porque así lo decida o por renuncia previa a ese derecho.
- Riesgo de no recibir dividendos porque se trate de proyectosdonde solo se distribuyen los beneficios en la liquidación de la sociedad limitada.
- Riesgo de no poder influir en la gestión de la spv al no ser administradores.
- Riesgo promotor.
En el equity crowdfunding los socios de la spv asumen el riesgo derivado de la actividad de promoción inmobiliaria que normalmente tendrán estos proyectos (“riesgo promotor”), y que resulta de la Ley de Ordenación de la Edificación.
La existencia de riesgo promotor se mitiga fundamentalmente por una buena gestión del proyecto inmobiliario, experta y prudente, incluida la ejecución de Due Diligence legal y técnica del activo, contratación de contratistas (i.e constructor y técnicos), solventes técnica y económicamente implantación de un programa de Compliance, o aseguramiento de los riesgos asegurables (i.e seguro de daños, responsabilidad civil o garantía decenal). Además, al canalizar la inversión a través de una sociedad limitada (spv) generalmente las responsabilidades de los socios quedarán limitadas al capital aportado. Los inversores no son administradores de la sociedad, por lo que no les alcanzarían las responsabilidades que la Ley de Sociedades de Capital impone a los mismos.
Pero vistos los riesgos, ¿se otorgan al inversor algunas garantías personales o reales?
Para mitigar riesgosen el crowdlending por lo general se constituye hipoteca de primer rango sobre el activo inmobiliario, de modo que en caso de no devolución de todo o parte del préstamo la spv financiadora podría ejecutar el inmueble para procurar devolver el principal y en su caso los intereses a los inversores. Incluso en caso de concurso de la spv promotora la spv financiadora tendría un crédito preferente sobre el activo hipotecado.
También es frecuente que como garantía a favor de spv financiadora se constituya una prenda sobre las participaciones sociales de la sociedad promotora, por lo que, en caso de impago del préstamo la spv podría ejecutar la prenda y adquirir la propiedad de las participaciones sociales de la spv promotora (i.e para intentar vender el activo y repartir lo obtenido entre los inversores). No obstante, la liquidez del activo el potencial precio de venta no se conoce.
Además de las garantías citadas, existen medidas de control de riesgo implementados por las PSFP.
Como se explicaba en el primer artículo de esta serie «El crowdfunding inmobiliario en España: el papel de las Plataformas de Servicios de Financiación Participativa en la mitigación de riesgos y responsabilidades del inversor (I)», la Plataforma de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) no recomienda, pero lleva a cabo análisis de los proyectos y de sus promotores y establecen ciertos controles de acceso a la inversión discriminando entre inversores experimentados (que operarían sin límite de inversión) y no experimentados (sujetos a límites).
En conclusión, los riesgos aparejados de la inversión dependen de que modalidad de crowdfunding (equity crowdfunding o crowdlending) y del proyecto inmobiliario se invierte o financia (i.e. experiencia y reputación del promotor, tipo de activos, horizonte de inversión,…).
Los resultados no están garantizados ni por el promotor, ni por las Plataformas de Servicios de Financiación Participativa (PSFP), ni por ningún organismo.
En conclusión, solo conociendo el papel de las PSFP y las fórmulas jurídicas de inversión en crowfunding inmobiliario y los riesgos de cada una de ellas puede un potencial inversor decidir si tu perfil se ajusta o no al crowdfunding o debe explorar otras vías de inversión inmobiliaria. Además es preciso entender adecuadamente el proyecto que se financia a través del crowdfunding.
Con carácter general equity crowfunding tiene más riesgo potencial para el inversor, que puede perder la totalidad de su aportación en caso de que el negocio sea fallido. A cambio de asumir mayor riesgo que en crowdlending el inversor normalmente podrá obtener más altas rentabilidades si los resultados del proyecto son positivos, porque el inversor es propietario de la sociedad promotora del proyecto.
