Como señalábamos en el artículo “El crowdfunding inmobiliario en España: El papel de las Plataformas de Servicios de Financiación Participativa en la mitigación de riesgos y responsabilidades del inversor (I)” las dificultades y el alto coste de acceso a la financiación inmobiliaria, más el interés de pequeños ahorradores por invertir en el sector inmobiliario, ha hecho que surjan multitud de plataformas de financiación participativa que ofrecen inversión en proyectos inmobiliarios.
Las aportaciones mínimas para efectuar la inversión son muy bajas, la forma de contratación electrónica, es cómoda y rápida. Esto permite a inversores que nunca se plantearían invertir en el sector inmobiliario, hacerlo y además diversificando su inversión.
La inversión a través de crowdfunding se lleva a cabo a través de la Plataformas de Servicios de Financiación Participativa (PSFO) que sirven de “escaparate” de los proyectos inmobiliarios que buscan financiarse y facilitan el acceso a los proyectos a los inversores.
Esta forma de financiación participativa de proyectos inmobiliarios, puede atraer a ahorradores inexpertos que no comprendan o no reflexionan adecuadamente sobre los riesgos de la inversión, pues toda inversión, tiene un riesgo asociado, a pesar de que puedan otorgarse ciertas garantías.
Además, siendo el crowdfunding una fórmula muy reciente, compleja, con una regulación nueva, es fácil que se genere confusión especialmente en inversores con menos experiencia. ¿El inversor entiende, reflexiona y se asesora sobre los riesgos que asume cuando invierte en proyectos inmobiliarios a través de fórmulas de crowdfunding?
Para poder calibrar el riesgo aparejado a su inversión y decidir si su perfil se ajusta o no al crowdfunding, el potencial inversor debe conocer cómo se canaliza la inversión en crowfunding inmobiliario.
¿Cuáles son las fórmulas jurídicas habituales en España para canalizar la aportación de fondos en el crowdfunding inmobiliario?
Hay diversas formas jurídicas de aportar la financiación participativa a proyectos inmobiliarios. La elección de una u otra fórmula jurídica determinará los riesgos y responsabilidades que asume el inversor.
- La fórmula más habitual de crowdfunding (“equity crowdfunding” o crowdfunding propiamente dicho) seria aquella mediante la cual los inversores aportan “equity”, esto es capital social a la sociedad promotora del proyecto.
Los promotores del proyecto constituyen una sociedad limitada que es propietaria exclusivamente de ese proyecto (i.e. spv o “special purpose vehicle”) a la que portan el activo inmobiliario sobre el que se pretende desarrollar el proyecto inmobiliario (i.e. suelo, edificio, vivienda, local…). Los inversores toman una o varias participaciones sociales de esa sociedad, convirtiéndose por tanto en socios de la spv promotora.
En el caso de que la estrategia del proyecto consista en arrendar el activo inmobiliario y después venderlo arrendado, el inversor recibirá periódicamente los dividendos generados por el arrendamiento, y a la venta del inmueble y liquidación de la sociedad, las plusvalías que se generen, en su caso.
Si la estrategia del proyecto no contempla el arrendamiento del inmueble, sino solo comprarlo, desarrollarlo y venderlo, recibirá solo la plusvalía del proyecto, en su caso, a la venta del inmueble y liquidación de la sociedad.
El plazo objetivo de la inversión depende del proyecto, pero generalmente son más largos los plazos con estrategia de arrendamiento o aquellos proyectos en que se desarrolla un suelo no finalista (i.e. que precisa de tramitación urbanística, ejecución de obras de urbanización).
- En otras ocasiones los inversores aportan financiación en concepto de deuda (“debt”), es decir se convierten en prestamistas del promotor del proyecto inmobiliario. Es lo que denominamos crowdlending.
En este caso los inversores normalmente canalizan el préstamo a través de una spv (la spv financiadora), que es la que concede el préstamo a la spv promotora. Este préstamo puede otorgarse a tipo fijo o en parte a tipo fijo y en otra remuneración variable (en función de la rentabilidad del proyecto). Transcurrido el plazo fijado, el promotor devuelve el principal a los inversores, más los intereses devengados (los intereses durante la ejecución del proyecto y el principal más los intereses restantes a la finalización del proyecto.
Por tanto, además del riesgo del resultado negativo del negocio, que puede llevar a la perdida de todo o parte de los fondos aportados, existen otros riesgos derivados tomar parte en la inversión, que son diferentes según la forma jurídica en que esta inversión se canalice.
El mes próximo mes seguiremos tratando de riesgos y responsabilidades del inversor, en función de las distintas fórmulas jurídicas de canalizar la inversión.
