El mercado de compraventa y alquiler de vivienda tradicional resulta cada vez ms inaccesible para los jvenes debido a los inasumibles precios y rentas, por lo que, en muchas ocasiones, se ven obligados a recurrir a alternativas como los arrendamientos compartidos o de habitaciones para poder emanciparse.
Adems, los cambios demogrficos y socioculturales han dado lugar a una demanda real de nuevos formatos de vivienda para nmadas digitales o para personas que tienen proyectos a corto plazo en distintas ciudades o que, ante una mudanza o un divorcio, necesitan un lugar asequible en el que pasar una temporada. En este contexto, ha surgido un nuevo modelo residencial: el flex-living cuya caracterstica principal, como su propio nombre indica, es la flexibilidad, ya que no exige permanencia alguna a los usuarios y que engloba al co-living.
El co-living es el resultado de la profesionalizacin de la vivienda en comunidad que ofrece, por un lado, un producto y por otro, una serie de servicios. El producto es un espacio privativo normalmente consistente en una habitacin y un bao amueblados, adems de zonas comunes como, por ejemplo, cocinas, comedores, salones, lavanderas, co-workings, bibliotecas, gimnasios o piscinas, cuyo uso est sujeto a unas normas de rgimen interior. Igualmente, los co-livings proporcionan una serie de servicios como los de limpieza, restauracin u organizacin de actividades para los denominados co-livers. Algunas de estas prestaciones estn incluidas en la renta mensual, como los suministros bsicos y la conexin a Internet, y otras se cobran de forma independiente. Por lo tanto, los co-livers tienen la oportunidad de convivir y colaborar entre ellos a cambio de un precio relativamente accesible con la comodidad de no tener que preocuparse por el mantenimiento o la gestin de ninguno de los servicios o instalaciones de los que hacen uso.
Se trata de un negocio muy desarrollado en pases como Estados Unidos e incipiente en Espaa que, sin duda, tiene un enorme potencial de crecimiento. El impulso definitivo se lo van a dar las administraciones autonmicas y locales, abordando los requisitos que deben cumplir los inmuebles que se destinan a esta nueva forma de vida y los suelos en los que se pueden implantar, dotando al mercado de la seguridad jurdica que necesita para atraer a los inversores.
Catalua fue la comunidad autnoma pionera en regular el fenmeno del co-living, incluyndolo en la categora de alojamiento con espacios comunes complementarios.
En Madrid, la modificacin del Plan General de Ordenacin Urbana de 1997 aprobada definitivamente por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid el 8 de noviembre de 2023, clasifica el co-living como residencia compartida.
Existe cierto debate sobre la normativa aplicable a los contratos celebrados entre los operadores de los co-livings y los co-livers, debido a que los preceptos existentes no han sido pensados para este nuevo negocio.
Parece claro que los contratos de co-living no pueden considerarse arrendamientos de vivienda cuyo objeto, de conformidad con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la LAU), son los que recaen sobre edificaciones habitables con la vocacin primordial de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Teniendo en cuenta que, por edificacin habitable se entiende aquella que contiene todos los elementos propios (incluida una cocina), y que el carcter permanente de los co-livings es discutible, se excluye la aplicacin de las disposiciones de la LAU en materia de vivienda a este tipo de contratos, lo cual es una buena noticia para los propietarios y una mala para los co-livers, pues es especialmente protectora de los intereses de los arrendatarios.
Tambin se descarta la clasificacin de los contratos de co-living como arrendamientos para uso distinto del de vivienda que, segn la LAU, abarca aquellos celebrados por temporada sobre fincas urbanas para ejercer cualesquiera actividades, ya que exigen que el arrendatario cuente con otra vivienda permanente.
Por su parte, el Cdigo Civil contempla una serie de contratos, como el de habitacin o el de hospedaje, que regulan relaciones que se asemejan a las que son objeto del co-living, pero ninguno de ellos se ajusta completamente a este nuevo formato.
En consecuencia, al no existir una normativa especfica para los contratos de co-living, deben regirse por el rgimen general del Cdigo Civil y por la voluntad de las partes. Esto no implica que las partes no estn facultadas para someterse a las normas previstas en la LAU aplicables a los arrendamientos de uso de vivienda (o hacerlo respecto de aquello que no hayan acordado expresamente), aunque los operadores de los co-livings tratarn de eludir las limitaciones que impone la LAU a los arrendadores.
No obstante, la libertad de pactos permite adaptar los contratos de co-living a las caractersticas especficas de cada proyecto, siendo aconsejable que recojan de forma exhaustiva y clara todos los trminos y condiciones, como la duracin y las prrrogas; la renta, su mecanismo de revisin y las prestaciones que incluye; las condiciones de uso de los espacios privativos y comunes, es decir, las normas de convivencia, los deberes de conservacin y reparacin, las actividades prohibidas y las sanciones que conlleva su realizacin; de tal manera que no se deje a la interpretacin de las partes ninguna circunstancia, y evitar as dudas de interpretacin y disputas en el futuro.
