La mayoría de las veces supone la mayor inversión de su vida, y no está exenta de múltiples tramitaciones administrativas y burocráticas, requiriendo un asesoramiento muy especializado y completo, para evitar males mayores.
Es frecuente la pregunta de los clientes, cuando vienen al despacho en plena fase de decisión, sobre si es mejor comprarse la vivienda en construcción o terminada, o por el contrario hacérsela a su gusto, ya sea comprando un solar o reformando integralmente una vivienda antigua. A través de este artículo iremos desgranando los posibles aspectos o situaciones en las que nos podemos encontrar, y compartiremos nuestras conclusiones para que puedan responderse a esta pregunta Vdes. mismos.
La compra del inmueble, en todos casos ya suponer una operación compleja, en la que deberemos tener un asesoramiento adecuado, que comprenda los aspectos civiles, tributarios y urbanísticos que conlleva la operación.
Según el tipo de inmueble por el que nos decidamos habrá que tener una serie de cuestiones:
I.- Si nos decidimos por una vivienda terminada de nueva construcción, estamos ante la compraventa con mayor seguridad jurídica, de las que vamos a analizar, aunque seguramente la más cara, al haber soportado el promotor todos los costes de la construcción de la misma. Sin embargo, esta operación no es tan sencilla como pudiéramos imaginar, en especial si todavía se encuentra en construcción por parte del promotor, y tendremos que tener en cuenta las siguientes circunstancias:
– En primer lugar tendremos que obtener la mayor información de la promoción, tanto si está terminada, como en fase de construcción: planos de la vivienda y de toda la edificación, memoria de calidades, libro de la obra, título constitutivo de la propiedad horizontal y los estatutos de la comunidad, cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, relación de suministradores y conexiones a contratar, seguro decenal del promotor, la terminación de las zonas comunes, en especial si son compartidas con varios edificios o fases de la promoción.
– En caso de no estar terminada, tendremos además que tener en cuenta, el aseguramiento de las cantidades que demos a cuenta a la promotora, para el caso de que finalmente no termine la promoción o no obtenga la licencia de ocupación, en los plazos señalados.
– Habrá que tener en cuenta la situación del suelo en el que se va a construir, por cuanto podría ser que estuviera en ejecución, habrá de comprobarse la recepción de las obras por parte de la administración municipal. En ese caso, no nos podrán dar licencia de ocupación, ni tampoco se podrán contratar los suministros, debiendo tener prevista esa circunstancia en el contrato, en los plazos pactados para la entrega de la vivienda, y las penalizaciones que conlleve, incluso en caso de no ser imputable al propio promotor, sino al urbanizador.
– Hay que comprobar las opciones de financiación y las condiciones de la hipoteca que nos ofrezca el promotor o la que hayamos buscado por nuestra cuenta.
– Una vez revisado todo ello, procederemos a formalizar el contrato de compraventa, en el que se harán constar todos los pactos llevados a cabo. En dicho contrato, tendremos que tener en cuenta la identificación del inmueble que compramos, las cargas que pudieran gravar el mismo, el precio y forma de pago, los plazos de terminación de la obra, y las garantías de las cantidades entregadas al promotor para la terminación y entrega de la vivienda, con toda la documentación necesaria para su posterior ocupación. Incomprensiblemente, muchos compradores no acuden a un profesional para que les asesore en este momento esencial, para llevar a cabo correctamente su objetivo.
– Finalmente con la entrega de las llaves y la posesión, habrá que supervisar la vivienda, y tener en cuenta los plazos de garantía de 10 o 3 años (estructurales o de acabado), para reclamar daños materiales y desperfectos en la misma a los responsables que han intervenido en la construcción de la edificación (en caso de ser nueva construcción) y por vicios ocultos que pudieran aflorar en el futuro, en los demás casos. Habrá que revisar la documentación exigible, prevista en el art. 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), y la entrega de los seguros previstos en el art. 19.
II.- La segunda opción que contemplamos es la de adquirir una vivienda de segunda mano, para rehabilitarla a nuestro gusto o comprar un solar para construir una unifamiliar. En este caso, estamos ante una operación de adquisición y un posterior proceso constructivo por parte del propietario en la misma (autopromotor), en la que tendremos que tener en cuenta las siguientes circunstancias:
a) Compraventa del Inmueble:
- En primer lugar tendremos que abordar la compraventa del inmueble (solar o vivienda antigua), recabando previamente la información relativa al propio inmueble (cargas, certificado de eficiencia energética, contratos de suministros y demás situaciones jurídicas que pudiera tener) y también al edificio donde está ubicado (estatutos de la comunidad, cuota de participación en gastos, acuerdos previos, derramas u obras pendientes de ejecutar, servicios comunes que dispone, importe de los gastos ordinarios, libro edificio o itv del mismo, según la antigüedad del mismo, usos permitidos por la comunidad, etc).
- Es importante informarte de la situación urbanística de la vivienda, para saber los usos permitidos, si le afecta algún plan especial, o si tiene alguna protección, que pudiera afectar la reforma a realizar. Además, habría que comprobar si no le afecta ninguna circunstancia que le dejara fuera de ordenación, como si está afectada por el deslinde de costas (por estar muy próxima al mar), o si la calle donde está ubicada ha sufrido alguna modificación de líneas.
- En caso de adquirir un solar, además tendremos que recabar la información urbanística del suelo, y verificar si reúne la condición de solar, disponiendo de todos los servicios urbanísticos o por el contrario le falta alguno (en ese caso saber si el Ayuntamiento nos va a obligar a ejecutarlo con la obra), o se está incluido en una Unidad de Ejecución para terminar la urbanización de la zona (a veces urbanizaciones enteras están incluidas, al haberse desarrollado a través de construcciones en suelo pendiente de urbanizar). Además, hay que revisar bien la calificación del suelo y comprobar que estamos ante un suelo urbano residencial, y que normativa se le aplica a la construcción futura, así como confirmar que el solar no está incluido en ninguna U.E, o afectado por el deslinde de costas, en zona de afección de una carretera o ferrocarril, zona inundable, o cualquier situación o limitación que la haga inedificable.
- Una vez realizadas todas las comprobaciones y averiguaciones, toca formalizar la operación, y tal como hemos indicado anteriormente, es el momento jurídicamente más importante, y por tanto aconsejamos un buen asesoramiento, para fijar las obligaciones de las partes. Hay que tener en cuenta que este tipo de adquisiciones se realizan entre particulares. Los pactos más importantes serán la fijación del precio, forma de pago, posibles cancelaciones de gravámenes anteriores, pago de gastos y derramas pendientes, penalizaciones por incumplimientos, posibles vicios que pudieran surgir en el futuro, etc.
b).- Proceso constructivo o de reforma: Tras la compraventa procederemos a reformar la vivienda o directamente construir la casa sobre un solar. Este proceso se inicia con la contratación de un técnico que redactará el proyecto de edificación, reforma y diseño de la vivienda, sobre el cual se solicitará la correspondiente licencia o declaración responsable y se ejecutará la obra. La selección de dicho técnico es muy importante para el desarrollo y ejecución de la obra, por cuanto será el Director facultativo de la obra, que debe controlar la ejecución que lleve a cabo el constructor, así como dar la conformidad a las certificaciones de obra que servirán para ir liquidando y abonando el precio pactado con el constructor. Deberemos una vez seleccionado el técnico, deberemos dar el visto bueno al proyecto que nos presente, así como a los materiales, instalaciones y diseños que incorpore al mismo, para que sean ejecutados por el constructor. Cuantas más modificaciones existan durante la obra, mayores oscilaciones de precio se producirán sobre el presupuesto inicial, y mayores controversias sobre la ejecución del mismo.
A menudo acuden al despacho clientes que han depositado su confianza en un técnico que colabora con el constructor, o incluso es parte de su plantilla u organigrama. Entendemos que es un error importante, ya que el técnico debe ser la persona de confianza de la propiedad en la obra, que haga labores de control y vigilancia de la ejecución del contratista. En caso de controversia sobre la liquidación de la obra o defectos constructivos, será la pieza clave que dirimirá entre la postura de la propiedad y de la constructora, por lo que su criterio independiente es importante para corroborar que la obra se ha ejecutado correctamente según su proyecto técnico.
En caso de tratarse de una reforma de una vivienda de segunda mano, la autorización administrativa se consigue a través de una declaración responsable, sin necesidad de licencia, salvo que existan circunstancias que no lo permitan, por podría ser intervención en elementos protegidos de la vivienda. Dicha declaración responsable agiliza los tiempos para el inicio de la obra de reforma. Para ello, será necesario que en el momento de la compra de la vivienda, nos hayamos asesorado correctamente sobre la situación urbanística de la misma, que permita realizar la reforma prevista mediante declaración responsable, y que no haya elementos protegidos que impidan poder ejecutar la obra prevista o destinarla finalmente a los usos para los que fue adquirida.
En caso de tratarse de la construcción de una edificación de nueva planta, el instrumento adecuado es la licencia de obras, que tendremos que solicitar en el Ayuntamiento correspondiente, no pudiendo iniciar las obras hasta su concesión administrativa.
Finalmente habrá que seleccionar a la empresa constructora y formalizar el oportuno contrato de ejecución de obra, para lo cual recomendamos asesoramiento profesional, para intentar acertar en la elección y evitar problemas futuros. Para poder selección al constructor deberemos recibir al menos dos o tres presupuestos para comparar, no solo el precio, sino también la solvencia económica y técnica de las mismas. Dichos presupuestos deberán ceñirse a las partidas contenidas en el proyecto, para evitar luego ejecuciones incorrectas. Es importante pactar no solo el precio, sino también la forma de pago (debe ser por certificación de obra), retenciones, calidad de los materiales, duración de la obra, penalizaciones por incumplimiento, y garantías de ejecución. Es habitual tener problemas en la ejecución de la obra en cuanto a los acabados y plazos de construcción, que deben de blindarse contractualmente.
Habrá que comprobar el cumplimiento de las obligaciones legales del constructor, en materia de prevención laboral, contratación y subcontratación, cumplimiento de obligaciones fiscales, laborales y de cotización, ya que existe responsabilidades que pueden trasladarse al propietario, como autopromotor de la construcción.
Una vez terminada la reforma, se procederá a practicar la liquidación de la obra con el constructor, y el abono del precio pactado, siendo importante hacer alguna retención del mismo, por un plazo determinado, por si aparecen defectos posteriores, que en un principio no apreciamos. Con la firma del certificado de final de obra, se podrá solicitar la licencia de primera o de segunda ocupación (en caso de requerirse), y contratar los suministros de la vivienda. Es importante que el constructor entregue la documentación de la obra antes mencionada (art. 7 LOE).
Como vemos, aunque inicialmente parece un procedimiento sencillo, habitualmente se complica enormemente, y surgen desavenencias y conflictos entre la propiedad y el constructor, que deberán resolver los profesionales que nos hayan asesorado desde un inicio, para poder evitar dilaciones en la finalización y poder disfrutar de la vivienda en los plazos pactados.
En conclusión, la adquisición de una vivienda terminada nos da seguridad jurídica, al tratarse de una cosa cierta. En caso de adquirirla en construcción a un promotor, habremos de asegurar las cantidades entregadas y la finalización de las obras, pero seguramente podremos optar a precios menos elevados que cuanto esta finalizada y también a viviendas más atractivas. En ambas opciones nos aseguramos un precio cerrado. Por el contrario, en caso de optar por la adquisición para la reforma o construcción por nuestra cuenta (autopromotor), estaremos ante un proceso más complejo, pero daremos más importancia a la personalización de la vivienda. Es importante seleccionar al constructor y cerrar el precio y los plazos de cumplimiento. En caso de decantarse por esta opción es más importante si cabe, estar asesorado correctamente tanto desde el punto de vista jurídico, como técnico, para minimizar los riesgos y complejidades que esta opción, que conlleva y proceso de ejecución y más riesgos que las anteriores.
