El BOE del jueves 25 de mayo ha publicado la esperada ley de vivienda. Con el nombre de Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el boletín oficializa la norma que ha avivado el debate político en la campaña electoral en marcha para la elección de los representantes por los ayuntamientos y comunidades autónomas a solo tres días de la cita en las urnas. La entrada en vigor de la ley se producirá este mismo viernes, 26 de mayo, excepto las medidas fiscales que entrarán en vigor el 1 de enero de 2024.
La ley incluye 36 artículos, 6 disposiciones adicionales, 4 disposiciones transitorias y nueve disposiciones finales.
En su preámbulo (que se extiende 14 páginas), la norma señala que viene a llenar el vacío de una ley que fije “aquellas condiciones básicas y de igualdad que garanticen un tratamiento uniforme del derecho a la vivienda que reconoce la Constitución”. Se convierte así en “la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda desde la aprobación de la Constitución” no exenta de críticas desde los distintos sectores económicos y políticos.
Grandes propietarios
La ley define al gran propietario como aquella persona física o jurídica con más de diez viviendas en propiedad o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados (excluyendo garajes y trasteros). También se considerará gran tenedor a aquellos con más de cinco inmuebles de uso residencial en la misma zona tensionada, si así lo estima la comunidad autónoma a la que pertenezca. Cuando los arrendatarios alquilen en estas áreas se les aplicará un índice de contención de precios.
Zonas tensionadas
Aunque se mantiene la competencia para su declaración de las entidades locales, los requisitos para que los gobiernos autonómicos y municipales consideren una zona tensionada se rebajan. La declaración se podrá hacer efectiva cuando se cumpla tan solo una de las dos condiciones que la ley establece: que el esfuerzo financiero supere el 30% de la renta media —una condición que se mantiene—, o que los precios hayan aumentado al menos tres puntos por encima del IPC. La declaración de la zona tensionada la debe hacer la comunidad autónoma o el municipio y se revisará cada tres años, aunque podrá revertirse antes en caso de que el mercado se haya relajado. Además, se hará por zonas equivalentes a los distritos censales.
Protección al inquilino
La ley mejora la protección del inquilino mediante la implementación de diversas medidas. Así, por un lado, la norma establece la posibilidad de una prórroga extraordinaria del arrendamiento de un año si se acredita una situación de vulnerabilidad económica o social; y por un período máximo de tres años si el inmueble está ubicado en zona tensionada.
Por otro lado, la norma dispone que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, no del inquilino. Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble y sus servicios sean a cargo del arrendatario, pero se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar cualquier gasto no acordado con antelación. Para ello, el artículo 20.1 de la Ley de arrendamientos urbanos se modifica para indicar que “para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato”.
Desahucios
La ley impone mayores requisitos para los desahucios, en determinadas situaciones. En primer lugar, no se admitirán demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique: si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante; si el demandante es gran tenedor de vivienda y, en este caso, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
Si concurren las tres condiciones, no se admitirá la demanda si antes no ha habido un proceso de intermediación o conciliación.
Además, se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada y se incrementan los plazos de suspensión en los procedimientos de lanzamiento (desalojo) en situaciones de vulnerabilidad.
Inmuebles desocupados
En este preámbulo ya se introduce que “debe evitarse prácticas de retención y desocupación indebidas, que podrían tener efectos muy negativos en el mercado residencial a nivel local”. Ya en el texto normativo, en la disposición final tercera, se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal. Una de las medidas más polémicas.
Asimismo, se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50 por ciento de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150 por ciento, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal, con el objetivo de que tenga un mayor efecto en la optimización del uso del parque edificatorio residencial y refuerce el instrumento de los ayuntamientos para hacer frente a situaciones de vivienda desocupada a través de la fiscalidad.
Incentivos fiscales
Además de estas penalizaciones, en manos de los consistorios municipales, la Ley por el derecho a la vivienda también establece incentivos fiscales aplicables en el IRPF en beneficio de los arrendadores de inmuebles destinados a vivienda.
Por un lado, se establece una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda, estableciendo que, en los nuevos contratos de arrendamiento, el porcentaje de reducción será del 50 %, que podrá incrementarse hasta el 90 % en el caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado con una reducción de al menos un 5 % sobre el contrato anterior.
La reducción podrá alcanzar el 70 % cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
Podrá alcanzar una reducción del 60 % sobre el rendimiento neto cuando se hubiesen efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
Los requisitos deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento. La reducción será aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.
